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Weisung des Regierungsrates an die Steuerbehörden über die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab Steuerperiode 2009
1 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte
631.32 Weisung des Regierungsrates an die Steuerbehörden über die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab Steuerperiode 2009 (Weisung 2009) (vom 12. August 2009)
1 Der Regierungsrat, gestützt auf §§
21 Abs. 2, 39 Abs. 3 und 4 sowie 40 des Steuergesetzes
2 , beschliesst: Die Steuerbehörden werden angewi esen, die Vermögenssteuerwerte und Eigenmietwerte von Liegensc haften nach Massgabe der folgen den Vorschriften festzusetzen. A. Vermögenssteuerwerte I. Landwirtschaftliche Liegenschaften
1 Landwirtschaftlich oder forstwirts chaftlich beworbene Liegenschaf ten werden mit Einschluss der er forderlichen Gebäude zum Ertrags wert bewertet.
2 Als landwirtschaftlich beworbene Liegenschaften gelten ausser den bäuerlichen Heimwesen insbesond ere Kleinheimwesen sowie Liegen schaften mit den erforderlichen Gebäuden, die Baumschulen, Blumen gärtnereien, Gemü segärtnereien oder Hühne rfarmen dienen. Auch einzelne land- oder fo rstwirtschaftlich genutzte Grundstücke werden zum Ertragswert bewertet.
3 Die Schätzung des Ertragswerts landwirtschaftlicher Liegenschaf ten erfolgt nach den Vorschriften des Bundesgesetzes über das bäuer liche Bodenrecht (BGBB, SR 211.412.11 ) und den dazu erlassenen Ausführungsvorschriften. Bei der Bewertung v on anderen zum Ertrags wert zu bewertenden Liegenschaften sind di ese Normen sinngemäss anwendbar.
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631.32 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte II. Steuerlich massgebende Werte für unüberbautes Land
1. Allgemeines
4 Bauland, das landwirtschaftlich beworben wird, ist nach den Ziff.
1–3 zu bewerten. Eine Bewertung zum Verkehrswert gemäss den folgenden Ziff. greift nur Platz, wenn feststeht, dass das Land unmittel
- bar vor der Überbauung steht, wie z. B. wenn bisher landwirtschaftlich beworbenes Bauland veräussert wi rd und der neue Eigentümer ein Gesuch um Baubewi lligung einreicht.
5 Der Verkehrswert von Bauland rich tet sich im Allgemeinen nach den örtlichen Verhältnissen (Grö sse, Entwicklungsfähigkeit der Ge
- meinde, Verkehrsverhältn isse) und im Besonderen nach der Lage der Liegenschaft, ihrer Erschliessung und Überbauungsmöglichkeit usw.
2. Bauland-Kategorien
6 Vorbehältlich der Ziff. 16 und 17 wird unüberbautes, nicht land
- wirtschaftlich beworbenes Land au fgrund der Zonenordnung folgen
- den Bauland-Kategorien zugeordnet: – Bauland für Mehrfamilienhäuser und Stockwerkeigentum, d. h. Bauland für Wohnbauten, jedoch ohne solches, auf dem vorwie
- gend Einfamilienhäuser erstellt werden können, – Bauland für Einfamilienhäuser, d. h. Bauland, auf dem vorwiegend Einfamilienhäuser erst ellt werden können, – Bauland für Geschäftshäuser, d. h. Bauland, auf dem vorwiegend zur geschäftlichen Nutzung best immte Bauten (Geschäftshäuser im Sinne der Ziff. 37) errichtet werden können, – Bauland für industrielle oder gewerbli che Bauten.
3. Festlegung der steuer lich massgebenden Landwerte
7 Die steuerlich massgebenden Landwerte werden durch Sachver
- ständige, die von der Finanzdirekt ion beauftragt wurden, ermittelt und sind im Anhang zur Weisung enthalten.
3 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte
631.32
8 Dabei ist unter anderem zu berücksichtigen, dass – eine ausreichende Zahl von Verg leichshandänderungen in den ein zelnen Gemeinden fehlt, wesh alb die steuerlich massgebenden Landwerte auf indirektem Weg zu ermitteln sind, – die festzulegenden Werte, trotz der nachstehenden Differenzierun gen, auf eine Vielzahl von Fä llen zur Anwendung gelangen, wes halb Zurückhaltung geboten ist.
9 Im Übrigen hängt di e Ermittlung der steu erlich massgebenden Landwerte von der Ba uland-Kategorie ab. Bauland für Mehrfamilienhäus er und Stockwerkeigentum
10 Für jede Gemeinde wird eine Preisbandbreite festgelegt.
11 Innerhalb einer Geme inde werden die Grundstücke bestimmten Lageklassen zugeordnet. Im Rahmen der Preisbandbreite wird für jede Lageklasse der steuerlich mass gebende Landwert festgelegt.
12 Dabei sind insbesondere zu berücksichtigen: – Lage der Gemeinde i nnerhalb des Kantons, – Vergleichspreise für unüberbaute und überbaute Grundstücke in der Gemeinde, – Lage der Grundstücke i nnerhalb der Gemeinde, – mittlere Preise für unüberbaute Grundstücke im ganzen Kanton. Bauland für Einfamilienhäuser
13 Der Landwert beträgt 60% der gemäss Ziff. 10–12 ermittelten Landwerte für Mehrfamilienhä user und Stockwerkeigentum. Bauland für Geschäftshäuser
14 Mit einem Zentrum-Peripherie-Modell werden die Gemeinden bestimmten Gemeindetypen zugeteilt. Aufgrund von Vergleichshand änderungen an entsprechendem Ba uland werden für die einzelnen Gemeindetypen in der Regel einheitliche Landwerte festgelegt.
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631.32 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte Bauland für industrielle und gewerbliche Bauten
15 Es ist gemäss Ziff. 14 vorzugehen.
4. Kiesland
16 Kiesland, welches ausgebeutet wi rd oder zur unmittelbaren Aus
- beutung erworben wurde, wird bis zur Wiederherstell ung der landwirt
- schaftlichen Nutzung zum Verkehrswert besteuert. Als Verkehrswert gilt der Preis, der im betreffende n Gebiet für unausgebeutetes bzw. teilweise oder ganz ausgebeu tetes Kiesland bezahlt wird.
5. Anderes unüberbautes, nicht la ndwirtschaftlich beworbenes Land
17 Anderes unüberbautes, au f längere Sicht nich t landwirtschaftlich beworbenes Land, wie Lagerplätze, Campingplätze usw., wird zum Verkehrswert besteuert. Soweit das La nd in der Bauzone liegt, sind die Ziff. 7 ff. sinngemäss anwendbar.
6. Besondere Verhältnisse
18 Liegt im Einzelfall de r tatsächliche Landwert wesentlich tiefer als der steuerlich massgebende Wert gemäss den Ziff. 7 ff., wie z. B. bei: – ausserordentlichen Lärm- oder an deren Immissione n, denen nicht schon bei der Zuteilung zur be treffenden Lageklasse Rechnung getragen wurde, – entsprechenden privat- oder öffe ntlich-rechtlichen Baubeschrän
- kungen, so wird, vorbehältlich des Nachweis es, eine entsprechende Reduktion vorgenommen. III. Grenzfälle
19 Ist fraglich, ob eine Landparzelle als landwir tschaftlich beworben betrachtet werden kann, zum Beis piel bei Restgrundstücken aus dem früheren Landwirtschafts betrieb des Pflichtige n, bei über einen ange
- messenen Umschwung von Wohnhäuser n, insbesondere von Einfami
- lienhäusern und Ferienhä usern hinausgehenden Landflächen grösseren
5 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte
631.32 Ausmasses, Parkanlagen, ausgesch iedenen Gartenparzellen (Pünten) und landwirtschaftlichen Charakte r aufweisenden Landreserven von Industrie- und Gewerbebetrieben, so wird auf Begehren des Pflichti gen die Bewertung zum Ertragswert vorgenommen, sofern dieser nach Orientierung über die Vermögensn achbesteuerung durch unterschrift liche Protokollerklärung die Bewe rtung und für den Fall der Veräus serung, Überbauung oder Belast ung mit Eigent umsbeschränkungen auch die Vermögensnachbesteuerung anerkennt. IV. Einfamilienhäuser und Stoc kwerkeigentum zu Wohnzwecken
1. Allgemei ne Grundsätze
20 Der Verkehrswert von Einfamilie nhäusern sowie Stockwerkeigen tum zu Wohnzwecken ist nach den folgenden Formeln zu berechnen: Einfamilienhäuser: La ndwert + Zeitbauwert Stockwerkeigentum: Landwerta nteil + Zeitba uwertanteil
21 Als Einfamilienhäuser gelten Gebäude, deren Installationen sowie Zugang zu den Räumen eine getrennte Nutzung durch mehr als einen Haushalt ausschliessen. In bestehende Wohneinheiten eingebaute zu sätzliche Kleinwohnungen (nicht grös ser als 3 Zimmer) gelten nicht als selbstständige Haushalte.
22 Für die Bewertung von Stockwer keigentum werden der Landwert und der Basiswert der Baute im Ve rhältnis der Wertquoten aufgeteilt (Art. 712 e ZGB).
2. Landwert
23 Bei der Bewertung von mit einem Einfamilienhaus oder Stockwerk eigentum zu Wohnzwecken überb autem Land ist auszugehen von: – den Bauland-Kategorien (Bau land für Mehrfamilienhäuser und Stockwerkeigentum bzw. Baula nd für Einfamilie nhäuser) gemäss Ziff. 10–13, – den steuerlich massgebenden Werten, wie sie für entsprechendes durch einen Einschlag von 10% Rechnung zu tragen ist.
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631.32 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte
24 Die Zuordnung zu den Bauland- Kategorien gemäss Ziff. 10–13 erfolgt aufgrund der Art der Baut e, und nicht wie bei unüberbautem Land nach Massgabe der Zonenordnung.
25 Mit Einfamilienhäusern oder St ockwerkeigentum überbautes Land, das ausserhalb der Bauzone liegt, wird ebenfalls einer bestimmten Lageklasse im Sinne von Ziff. 10–12 zugeordnet.
26 Übersteigt die Landfläche einen angemessenen Umschwung, ist bei der Berechnung des Vermögenssteuerwerts eine vom Basiswert abhängige Grundstückfläche zu berü cksichtigen. Es gelten dabei die nachfolgenden Ansätze: Anrechenbare Grundstückfläche zum steuerlich massgeblichen Landwert:
27 Für Einfamilienhäuser: bis Basiswert Fr. 30
000 effektive Grundstücksfläche, höchstens jedoch 400 m
2 , Basiswert zwischen Fr. 30
000 effektive Grundstücksfläche, und Fr. 120
000 höchstens jedoch 400 m
2 + (Basiswert – 30
000)/225, Basiswert über Fr. 120
000 effektive Grundstücksfläche, höchstens jedoch 800 m
2 zuzüglich
100 m
2 pro volle Fr. 30
000 Basiswert (oder Bewertung entsprechend den konkreten Verh ältnissen).
28 Für Stockwerkeigentum: bis Basiswert Fr. 10
000 effektive Grundstücksfläche, höchstens jedoch 100 m
2 , Basiswert zwischen Fr. 10
000 effektive Grundstücksfläche, und Fr. 40
000 höchstens jedoch 100 m
2 + (Basiswert – 10
000)/300, Basiswert über Fr. 40
000 effektive Grundstücksfläche, höchstens jedoch 200 m
2 zuzüglich
30 m
2 pro volle Fr. 10
000 Basiswert (oder Bewertung entsprechend den konkreten Verh ältnissen).
29 Landflächen, welche die gemäss Ziff. 26–28 anrechenbare Grund
- stücksfläche übersteigen, werden zu Fr. 1 je m
2 bewertet.
7 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte
631.32
3. Zeitbauwert
30 Der Zeitbauwert ents pricht dem Neubauwer t abzüglich der dem Alter des Gebäudes entsprec henden Altersentwertung.
31 Der Neubauwert ist auf 1000% de s von der Gebä udeversicherung des Kantons Zürich festgelegten Basiswerts festzusetzen.
32 Die Altersentwertung wird bei der allgemeinen Neubewertung in der Regel berechnet vom Erstellungsjahr bis zum Kalenderjahr 2009. Sie beträgt pro Jahr 1% des Ne ubauwertes, jedoch höchstens 30%.
33 Als Erstellungsjahr des Gebäudes is t in der Regel das Erstellungs jahr gemäss Gebäudevers icherungsschätzung massgebend. Bei späte rer umfassender Totalrenovation ist für die Berechnung der Alters entwertung der Zeitpunkt dieser Investitionen als Erstellungsjahr massgebend.
34 Befinden sich in einem Gebäude gemeinschaftlich genutzte, meh reren Gebäuden dienende Anlage n und Einrichtungen, wie Heizun gen, Schutzräume, Autoeinstellplätze usw., so ist der Wert dieser ge meinsamen Anlagen und Einrichtun gen auf die beteiligten Bauten aufzuteilen.
4. Besondere Verhältnisse
35 Auf Verlangen des Steuerpflicht igen können bei der Berechnung des Verkehrswerts von Einfamilie nhäusern sowie St ockwerkeigentum zu Wohnzwecken, vorbehältlich de s entsprechenden Nachweises, fol gende Korrekturen vorgenommen werden: – beim Landwert, soweit sich dieser bei einer Veräusserung nicht in einem entsprechenden Erlös niederschlagen würde und diesem Umstand nicht schon durch Anwe ndung der Ziff. 18, 19, 26–29 Rechnung getragen wurde, – beim Zeitbauwert, wenn dieser we sentlich durch Elemente erhöht wird, die sich bei eine r Veräusserung nicht in einem entsprechen den Erlös niederschlagen würden.
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631.32 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte V. Mehrfamilien- und Geschäftshäuser
1. Allgemei ne Grundsätze
36 Mehrfamilien- und Geschäftshäuser sowie Stockwerkeigentum zu Geschäftszwecken sind zum Ertragswert zu bewerten.
37 Als Geschäftshäuser gelten Lie genschaften, deren Ertrag über
- wiegend durch die geschäftl iche Nutzung bestimmt wird (Bank-, Büro- und Ladengebäude mit kleinem Wohnanteil usw.).
2. Ertragswert Ertragswert von Me hrfamilienhäusern
38 Zur Ermittlung des Ertragswerts von Mehrfamilien häusern ist der Ertrag der Liegenscha ft zu kapitalisieren.
39 Der Ertrag bestimmt sich nach der Gesamtheit der von den Mie
- tern geleisteten Entschädigungen. Ein allfälliger Mietwert der vom Eigentümer und von zu seinem Haus halt gehörenden Personen selbst genutzten Räume ist, ohne Berücksi chtigung eines eventuellen Ein
- schlags gemäss Ziff. 67, zum Mieter trag hinzuzuzählen. Wurden Mieter vertraglich zur Übernahme von übl icherweise vom Eigentümer zu tragenden Unterhaltskos ten und Abgaben verpflichtet, so ist der Wert dieser Leistungen zum vereinbarten Mietzins hinzuzuzählen. Ausser Betracht fallen Vergütungen der Mieter für Heizung, Warmwasser, Treppenhausreinigung, Empfangsgebühren für Ra dio und Fernsehen, Gebühren für die Kehrichtentsor gung sowie Gebühren für Wasser, Abwasser und für die Abwasserreinigung.
40 Bei nicht-, nur teilweise vermie teten Objekten oder bei offenkun
- dig zu Vorzugsbedingungen vermie teten Objekten is t der erzielbare Ertrag in die Berechnung einzubeziehen.
41 Der Kapitalisierungssatz wurde dur ch Sachverständige, die von der Finanzdirektion beauftragt wurden, ermittelt. Er setzt sich aus dem Basiszinssatz und einem Zuschlag zusammen: – Der Basiszinssatz berücksichtigt die aktuelle Zinssituation und die – Der Zuschlag zur Deckung der Verwaltungs- und Betriebskosten und zur Bildung angemessener Rü cklagen für den Unterhalt der Bauten beträgt 2,3%.
9 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte
631.32
42 Der Kapitalisierungssatz beträg t somit für alle Mehrfamilien häuser 7,05%. Ertragswert von Geschäftshäusern
43 Zur Ermittlung des Ertragswerts is t der Ertrag der Liegenschaft zu kapitalisieren. Es gilt der Kapitalisierungssatz für Mehrfamilienhäuser (Ziff. 41 und 42).
44 Ziff. 39 und 40 gelten sinngemäss. VI. Industrielle oder gewerbliche Liegenschaften
1. Allgemei ne Grundsätze
45 Als industriell oder gewerblich gelten unter Einschluss von Lager häusern diejenigen Lieg enschaften, welche ausschliesslich einem Fab rikations- oder Gewerbebetrieb di enen und deren Wert durch diese Benutzungsart bestimmt wird.
46 Der Verkehrswert von industriellen oder gewerblichen Bauten ist nach folgender Formel zu berechnen: Landwert + Zeitbauwert
47 Gehört Industriege lände (Lagerplätze, We rkplätze, Werkhöfe) zu industriellen Anlagen, so ist es zusammen mit diesen zu bewerten.
48 Als Landreserve dienendes, unüberbau tes Industriegelände ist nach den für landwirtschaftliches Land geltenden Grundsätzen zu bewer ten, wenn es land- oder fors twirtschaftlich genutzt wird.
2. Landwert
49 Bei der Bewertung von mit industr iellen oder gewe rblichen Bauten überbautem Land ist auszugehen von: – der Bauland-Kategorie (Bauland fü r industrielle oder gewerbliche Bauten) gemäss Ziff. 15, – den steuerlich massgebenden Werten, wie sie für entsprechendes unüberbautes Land gelten, wobe i dem Umstand der Überbauung durch einen Einschlag von 10% Rechnung zu tragen ist.
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631.32 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte
50 Die Zuordnung zur Baula nd-Kategorie gemäss Zi ff. 15 erfolgt auf
- grund der Art der Baute, und ni cht wie bei unüberbautem Land nach Massgabe der Zonenordnung.
3. Zeitbauwert
51 Der Zeitbauwert ents pricht dem Neubauwert abzüglich der dem Alter des Gebäudes entsprec henden Altersentwertung.
52 Der Neubauwert ist auf 1000% de s von der Gebä udeversicherung des Kantons Zürich festgelegten Basiswertes festzusetzen.
53 Die Altersentwertung wird bei der allgemeinen Neubewertung in der Regel berechnet vom Erstellung sjahr bis zum Kalenderjahr 2009. Sie beträgt bei: normaler Abnützung:
2% pro Jahr bis zum Restwert von 30%, besonders starker Abnützung:
3% pro Jahr bis zum Restwert von 0%.
54 Der Ansatz für besonde rs starke Abnützung ist in erster Linie Betrieben der chemischen Industr ie und der Schwerindustrie zu ge
- währen.
55 Als Erstellungsjahr des Gebäudes ist in der Regel das Erstellungs
- jahr gemäss Gebäudeversicherungss chätzung massgebend. Bei späte
- rer umfassender Totalrenovation ist für die Berechnung der Alters
- entwertung der Zeitpunkt dieser Investitionen als Erstellungsjahr massgebend.
4. Neu hinzugekommene Gebäudeteile
56 Als Grundlage für die Berechnun g des massgebe nden Bauwertes von neu hinzugekommenen Gebäudeteilen (Anbauten, Aufbauten usw.) dient die Erhöhung des von de r Gebäudeversiche rung geschätz
- ten Basiswertes. Dem geringeren Alter solcher Gebäudeteile wird durch Anwendung der entsprechenden prozentualen Altersentwer
- tung Rechnung getragen.
11 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte
631.32
5. Bürohäuser und Personalwohnungen
57 Bürohäuser und Persona lwohnhäuser, welche im Fabrikareal lie gen, werden zusammen mit den Fa brikgebäuden nach den für diese geltenden Regeln bewertet. Bilden sie räumlich mit dem Fabrikareal keine Einheit, so findet eine ge trennte Bewertung nach den für Ge schäftshäuser geltenden Gr undsätzen statt (Ziff. 36 ff.).
6. Besondere Verhältnisse
58 Ziff. 35 gilt sinngemäss. B. Eigenmietwerte I. Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentum
59 Die Eigenmietwerte von durch de n Pflichtigen und von zu seinem Haushalt gehörenden Personen ge nutzten Einfamilienhäusern und Stockwerkeigentum betragen: Für Einfamilienhäuser:
3,50% des Land- und Zeitbauwertes, für Stockwerkeigentum:
4,25% de s Land- und Zeitbauwertanteils.
60 Übersteigt der Basiswert bzw. Basiswertanteil – bei Einfamilienhäusern Fr. 120
000, – bei Stockwerkeigentum Fr. 40
000, so ist bei der Ermittlung des Eige nmietwerts der di ese Beträge über steigende Teil bei der Berechnung nur mit 1% zu berücksichtigen. Bei dieser Berechnung des Eigenmietwe rts kann der Zeitbauwert nicht gleichzeitig noch nach Zi ff. 35 korrigiert werden.
61 Auf Verlangen des Steuerpflich tigen werden bei der Berechnung des Eigenmietwerts, vorbehältlich des entsprechenden Nachweises, auch folgende Korrekturen vorgenommen: – beim Landwert, soweit sich dieser auch bei einer Vermietung nicht in einem entsprechenden Mietzi ns niederschlagen würde und die sem Umstand nicht schon durch An wendung der Ziff. 18, 19, 26–29 oder 35 Rechnung getragen wurde;
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631.32 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte – beim Zeitbauwert, wenn dieser wesentlich durch Elemente erhöht wird, die sich auch bei einer Vermietung nicht in einem ent
- sprechenden Mietzins niederschlagen würden, und diesem Um
- stand nicht schon durch Anwendung der Ziff. 35 oder 60 Rechnung getragen wurde.
62 Darüber hinaus kann auf dem Ei genmietwert ein angemessener Einschlag gewährt werden, wenn de r Eigentümer eines Einfamilien
- hauses oder Stockwerkeigentums wegen Verminderung des Wohn
- bedürfnisses seiner Familie (wie Wegzug der Kinder) nur noch einen Teil seines Wohneigentums nutzt oder wenn ein Härtefall vorliegt. II. Wohnungen in Mehrfamilienhä usern ohne Stoc kwerkeigentum
63 Die Mietwerte von durch den Pfli chtigen und zu seinem Haushalt gehörenden Personen ge nutzten Wohnungen sind durch Vergleich mit für gleiche oder ähnliche Objekt e bezahlten Mieten zu ermitteln.
64 Zum Vergleich sind in erster Li nie die von Dritten für Wohnungen im gleichen Haus im Bemessungs jahr bezahlten Mieten heranzuzie
- hen.
65 Unterschieden bezüglich Wohnungsg rösse und Lage innerhalb des Gebäudes sowie im Ausbau- und Ko mfortstand ist be i der Schätzung angemessen Rechnung zu tragen. Besondere Einric htungen und An
- lagen und Stockwerkunterschiede sind nach den örtlichen Verhältnis
- sen zu bewerten.
66 Von den so ermittelten Ausgangswerten wird ein Einschlag von
30% abgezogen. Dieser Einschlag wi rd zwecks durchschnittlich gleich
- mässiger Bemessung der Eigenmietwerte selbst genutzter Liegenschaf
- ten und Wohnungen gewährt; gleichze itig wird dami t Unterschieden zu den Vergleichsobjek ten Rechnung getragen.
67 Ziff. 62 ist sinngemäss auch bei der Festsetzung der Mietwerte von Wohnungen anwendbar.
13 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte
631.32 III. Wohnungen in Geschäftshäusern
68 Für die Mietwerte von durch den Pflichtigen und zu seinem Haus halt gehörenden Personen genutz ten Wohnungen in Geschäftshäusern gelten die Ziff. 63 ff. sinngemäss. IV. Geschäftsräume
69 Der bei eigener Nutzung von Ge schäftsräumen im eigenen Ein familienhaus, Stockwerkeigentum oder Mehrfamilie nhaus im Berech nungsjahr anzurechnende Mietwert soll dem Mietzins entsprechen, den der Pflichtige bei Vermietung von einem Dritten erhalten würde.
70 Die zur Berechnung des Verkehrs werts heranzuziehenden Brutto mietwerte sind durch Vergleich mit den Mieterträgen gleichartiger Räume zu ermitteln. Dabei sind die bestehenden Erfahrungszahlen zu berücksichtigen.
71 Üblich sind folgende Ansätze: Branche durchschnittlicher Mietwert in Prozenten des Umsatzes Bäckereien
4–5 Metzgereien 3 Lebensmittel-Detailhandel 2–3 Drogerien, Apotheken
3–4 Gastgewerbe mit Alkoholausschank
8–10 Gastgewerbe ohne Alkoholausschank
9–12
72 Für Räume, welche übungsgemäs s nach einem Einheitssatz pro Quadratmeter Nutzfläche (ohne Treppenhäuser und WC) vermietet werden, bestimmen sich die Mietwerte entsprechend. V. Andere Liegenschaften und Räume
73 Der bei eigener Nutzung von a nderen Liegenschaften und Räumen wie ehemaligen, nicht mehr landwirtschaftlich genutzten Scheunen, freistehenden Garagen, Sport- und Reithallen und dergleichen anzu rechnende Mietwert soll dem Mietzi ns entsprechen, den der Pflichtige bei Vermietung vo n einem Dritten erhalten würde.
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631.32 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte
74 Die Mietwerte solcher Liegensc haften und Räume sind unter Be
- rücksichtigung der Verhältnisse des Einzelfalls zu schätzen. C. Liegenschaften im Baurecht I. Baurechtsnehmer
1. Vermögenssteuerwert
75 Ist das Baurechtsgrundstück mit einem Einfamilienhaus oder Stockwerkeigentum zu Wohnzwecke n bzw. mit einer industriellen oder gewerblichen Baute überbau t, so bildet der gemäss Ziff.
30
ff. bzw. Ziff. 51 ff. ermittelte Zeitbauwert den Vermögenssteuerwert.
76 Ist das Baurechtsgrundstück mi t einem Mehrfamilien- oder Ge
- schäftshaus überbaut, so bildet die Differenz zwischen kapitalisiertem Ertragswert (Ziff. 38 ff. und 43 f.) und kapitalisierten Baurechtszinsen den Vermögenssteuerwer t. Der Baurechtszins ist in Anwendung des Basiszinssatzes gemäss Ziff. 41 zu kapitalisieren.
2. Eigenmietwert
77 Die Eigenmietwerte von Gebäuden, die vom Baurechtsnehmer und zu seinem Haushalt gehörende n Personen genutzt werden, wer
- den gemäss Ziff. 59 ff. ermittelt. II. Baurechtsgeber
78 Für den Baurechtsgeber bilden di e kapitalisierten Baurechtszinsen den Vermögenssteuerwer t. Der Baurechtszins ist in Anwendung des Basiszinssatzes gemäss Ziff. 41 zu kapitalisieren.
15 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte
631.32 D. Individuelle Schätzung des Verkehrswerts und des Eigenmietwerts von Liegenschaften I. Vermögenssteuerwert
79 Führt die schematische , formelmässige Ermittlung zu einem Ver mögenssteuerwert, der über 100% des Verkehrswerts oder unter 70% desselben liegt, so ist eine indi viduelle Schätzung des Vermögens steuerwerts vorzunehmen.
80 Bei der individuellen Sc hätzung des Verkehrswe rts ist in einem ers ten Schritt auf folgende Grundlagen abzustellen: – auf den zeitnahen Kaufpreis der Liegenschaft, – auf den zeitnahen Anl agewert der Liegenschaft, – auf ein nach anerkannten Bewert ungsgrundsätzen erstelltes Privat gutachten.
81 Ist aufgrund vorstehender Grundl agen keine gesicherte Indivi dualschätzung möglich, so kann das kantonale Steueramt in einem zweiten Schritt für die individuell e Ermittlung des Verkehrswerts die hedonische Methode anwenden. Fü r die Ermittlung des Verkehrs werts mittels hedonischer Methode haben die Steuerpflichtigen mitzu wirken, indem sie insbesondere den zugestellten Fragebogen vollstän dig und wahrheitsgetreu ausfüllen und zusammen mit den verlangten Unterlagen fristgerecht einreichen. Werden der vollständig ausgefüllte Fragebogen oder die verlangten Unterlagen trotz Mahnung nicht ein gereicht, so ist der Vermögenssteuerwert nach pflichtgemässem Er messen zu schätzen (§§
139 Abs. 2 und 140 Abs. 2 StG
2 ). Führt auch die hedonische Methode zu einem unsic heren Ergebnis, das nicht auf die Verletzung der Mitwirkungspflichten durch den Steuerpflichtigen zurückzuführen is t, so kann das ka ntonale Steueramt zur Ermittlung des Verkehrswerts in einem dritten Schritt ein amt liches Gutachten anordnen.
82 Wird der Verkehrswert aufgrund einer individuellen Schätzung ermittelt, ist der Ve rmögenssteuerwert – auf 70% des ermittelten Verkehrsw erts festzusetzen, wenn der For melwert weniger als 70% des Verkehrswerts beträgt, – auf 90% des ermittelten Verkehrsw erts festzusetzen, wenn der For melwert mehr als 100% des Verkehrswerts beträgt.
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631.32 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte II. Eigenmietwert
83 Führt die schematische, formelmä ssige Ermittlung zu einem Eigen
- mietwert, der über 70% der Marktmie te oder unter 60% derselben liegt, so ist eine individuelle Schätz ung des Eigenmietwerts vorzunehmen.
84 Bei der individuellen Schätzung des Eigenmie twerts ist in einem ersten Schritt auf folgende Grundlagen abzustellen: – auf für vergleichbare Objekte an ähnlicher Lage bezahlte Miet
- preise, – auf ein nach anerkannten Bewert ungsgrundsätzen er stelltes Privat
- gutachten über die erzi elbare Marktmiete.
85 Ist aufgrund vorstehe nder Grundlagen keine gesicherte Indivi
- dualschätzung möglich, so kann da s kantonale Steueramt in einem zweiten Schritt für die individuelle Ermittlung des Marktmietwerts die hedonische Methode anwenden. Fü r die Ermittlung des Marktmiet
- werts mittels hedonischer Methode haben die Steuerpflichtigen mitzu
- wirken, indem sie insbesondere den zugestellten Fragebogen vollstän
- dig und wahrheitsgetreu ausfüllen und zusammen mit den verlangten Unterlagen fristgerecht einreichen. Werden der vollständig ausgefüllte Fragebogen oder die verlangten Un terlagen trotz Mahnung nicht ein
- gereicht, so ist der Ei genmietwert nach pflich tgemässem Ermessen zu schätzen (§§
139 Abs. 2 und 140 Abs. 2 StG
2 ). Führt auch die hedonische Methode zu einem unsic heren Ergebnis, das nicht auf die Verletzung der Mitwirkungspflichten durch den Steuerpflichtigen zurückzuführen is t, so kann das kantonale Steueramt zur Ermittlung des Marktmietwerts in einem dritten Schritt ein amt
- liches Gutachten anordnen.
86 Wird der Eigenmietwert aufgr und einer individuellen Schätzung ermittelt, ist er – auf 60% des Marktmietwerts fe stzulegen, wenn der Formelwert weniger als 60% des Marktmietwerts beträgt, – auf 70% des Marktmietwerts fe stzusetzen, wenn der Formelwert mehr als 70% des Mark tmietwerts beträgt.
17 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte
631.32 E. Neufestsetzung vo n Vermögenssteuerwerte n und Eigenmietwerten I. Einfamilienhäuser und Stockwer keigentum (zu Wohnzwecken) sowie industrielle oder ge werbliche Liegenschaften
1. Allgemeine Neubewertung
87 Die Vermögenssteuerwerte und Eige nmietwerte sind für die Steuer periode 2009 allgemein nach di eser Weisung ne u festzulegen.
88 Unter Vorbehalt der Ziff. 89–91 bleiben die Vermögenssteuerwerte und Eigenmietwerte bis zu einer späteren allgemeinen Neubewertung in den nachfolgenden St euerperioden unverändert.
2. Ausserordentliche Neubewert ung einzelner Liegenschaften
89 Eine ausserordentliche Neufests etzung der Vermögenssteuerwerte und Eigenmietwerte von Liegenscha ften erfolgt in der laufenden Steuerperiode: – für neu erstellt e Liegenschaften, – nach umfassender Tota lrenovation von Gebäude n (siehe Ziff. 33), – nach Abbruch von Gebäuden, – nach Handänderungen.
90 Massgebend für ausser ordentliche Neubewert ungen sind die Land werte gemäss Ziff. 23 und 24 sowi e 49 und 50, der neue Basiswert, das Alter des Gebäudes im Zeitpunkt der ausserordentlichen Neu bewertung sowie der Jahr esertrag der Liegenscha ft, ermittelt im Zeit punkt der ausserordentlichen Neube wertung. Im Übri gen gilt diese Weisung sinngemäss.
91 Bei in Bau begriffene n, zum Verkehrswert zu bewertenden Bauten ist der Vermögenssteue rwert der Liegenschaft zu ermitteln, indem dem Landwert 60% der investierten Baukosten zugeschlagen werden.
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631.32 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte II. Mehrfamilien- und Geschäftshäuser
92 Die Vermögenssteuerwerte v on Mehrfamilien- und Geschäfts
- häusern sowie die Mietwerte von durch den Pflichtigen und zu seinem Haushalt gehörenden Personen genutzten Wohnungen in Mehrfami
- lien- und Geschäftshäusern sind ab Steuerperiode 2009 in jeder Steu
- erperiode nach den Bestimmungen dieser Weisung neu festzulegen.
93 Ziff. 91 gilt sinngemäss. F. Inkrafttreten
94 Diese Weisung gilt ab Steuerperiode 2009 (1. Januar 2010).
1 OS 64, 496 ; Begründung siehe ABl 2009, 1687 .
2 LS 631.1 .
19 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte
631.32 Anhang Steuerlich massgebende Landwerte Wohnbauland unbebaute Grundstücke S. 20–29 bebaute Grundstücke S. 30–39 Bauland für Geschäftshäuser sowie für industr ielle und gewerbliche Bauten unbebaute und bebaute Grundstücke S. 40–44
20
631.32 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte Wohnbauland Unbebaute Grundstücke Mehrfamilienhäuser und Stockwerkeigentum (Ziff. 10) Anzahl Gemeinde Klassen LK 1 LK 2 LK 3 LK 4 LK 5 LK 6
LK 7 Bezirk Affoltern Aeugst am Albis
5
980
870
750
640
520 –
– Affoltern am Albis
5
760
690
610
540
460 –
– Bonstetten
3800680550–––– Hausen am Albis
5
720
650
580
510
440 –
– Hedingen
5
790
730
670
610
540 –
– Kappsel am Albis 2580490––––– Knonau
3740600450–––– Maschwanden
2520420––––– Mettmenstetten
5
750
700
640
580
520 –
– Obfelden
3700580460–––– Ottenbach
3650510360–––– Rifferswil
3650570490–––– Stallikon
3870720570–––– Wettswil am Albis 3970800630–––– Bezirk Andelfingen Andelfingen – Adlikon
3500410320–––– (ehemalige Gemeinde) – Andelfingen
5
590
530
470
410
350 –
– (ehemalige Gemeinde) – Humlikon
3600520430–––– (ehemalige Gemeinde) Benken (ZH)
5
410
380
340
310
270 –
– Berg am Irchel
3530460390–––– Buch am Irchel
2520420––––– Dachsen
3480390300–––– Dorf
3550450350–––– Feuerthalen
5
510
460
410
360
300 –
– Flaach
5
450
420
390
360
320 –
– Flurlingen
3610500380–––– Henggart
3640530420–––– Kleinandelfingen
5
620
560
490
430
360 –
– Laufen-Uhwiesen
5
580
520
460
400
340 –
– Marthalen
3540460370–––– Ossingen
4
600
480
350
230 – –
– Rheinau
3410350280–––– Stammheim – Oberstammheim 3460400330–––– (ehemalige Gemeinde) – Unterstammheim
4
460
420
370
330 – –
– – Waltalingen
3480390300–––– (ehemalige Gemeinde) Thalheim an der Thur3530430330–––– Trüllikon
5
540
480
420
360
300 –
– Truttikon
5
450
430
400
370
340 –
– Volken
3450390320––––
21 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte
631.32 Wohnbauland Unbebaute Grundstücke Einfamilienhäuser (Ziff. 13) Anzahl Gemeinde Klassen LK 1 LK 2 LK 3 LK 4 LK 5
LK 6
LK 7 Bezirk Affoltern Aeugst am Albis
5
590
520
450
380
310
–
– Affoltern am Albis
5
460
420
370
330
280
–
– Bonstetten
3480410330–––– Hausen am Albis
5
430
390
350
310
260
–
– Hedingen
5
470
440
400
360
320
–
– Kappel am Albis
2350290––––– Knonau
3440360270–––– Maschwanden
2310250––––– Mettmenstetten
5
450
420
380
350
310
–
– Obfelden
3420350270–––– Ottenbach
3390300210–––– Rifferswil
3390340290–––– Stallikon
3520430340–––– Wettswil am Albis 3580480380–––– Bezirk Andelfingen Andelfingen – Adlikon
3300250190–––– (ehemalige Gemeinde) – Andelfingen
5
360
330
290
250
210
–
– (ehemalige Gemeinde) – Humlikon
3360310260–––– (ehemalige Gemeinde) Benken (ZH)
5
250
230
210
190
160
–
– Berg am Irchel
3320280240–––– Buch am Irchel
2310250––––– Dachsen
3290240180–––– Dorf
3330270210–––– Feuerthalen
5
310
280
250
220
180
–
– Flaach
5
270
250
230
210
190
–
– Flurlingen
3370300230–––– Henggart
3380320250–––– Kleinandelfingen
5
370
340
300
260
220
–
– Laufen-Uhwiesen
5
350
320
280
240
200
–
– Marthalen
3330280220––––
4 –
–
– Rheinau
3240210170–––– Stammheim – Oberstammheim 3270240200–––– (ehemalige Gemeinde) – Unterstammheim
4
270
250
220
200 –
–
– (ehemalige Gemeinde) – Waltalingen
3290240180–––– (ehemalige Gemeinde) Thalheim an der Thur3320260200–––– Trüllikon
5
330
300
260
220
180
–
– Truttikon
5
270
260
240
230
210
–
– Volken
3270230190––––
22
631.32 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte Wohnbauland Unbebaute Grundstücke Mehrfamilienhäuser und Stockwerkeigentum (Ziff. 10) Anzahl Gemeinde Klassen LK 1 LK 2 LK 3 LK 4 LK 5 LK 6
LK 7 Bezirk Bülach Bachenbülach
4
780
690
610
520 – –
– Bassersdorf
5
910
820
730
640
550 –
– Bülach
5
830
760
680
610
530 –
– Dietlikon
5
920
840
750
660
570 –
– Eglisau
5
660
600
540
480
410 –
– Embrach
4
710
640
570
500 – –
– Freienstein-Teufen 2600490––––– Glattfelden
5
580
540
490
440
390 –
– Hochfelden
4
710
640
560
490 – –
– Höri
3460390310–––– Hüntwangen
5
570
530
490
450
410 –
– Kloten
5
910
830
740
650
560 –
– Lufingen
3910710500–––– Nürensdorf
5
880
800
720
640
550 –
– Oberembrach
3760610460–––– Opfikon
4
860
750
630
520 – –
– Rafz
4
660
580
510
430 – –
– Rorbas
3560510460–––– Wallisellen
5
970
890
800
720
630 –
– Wasterkingen
3410340270–––– Wil (ZH)
3640500360–––– Winkel
3890730560–––– Bezirk Dielsdorf Bachs
3650530410–––– Buchs (ZH)
5
780
720
660
600
530 –
– Dällikon
5
800
740
670
600
530 –
– Dänikon 3600510410–––– Dielsdorf
5
780
700
610
530
440 –
– Hüttikon
2670510––––– Neerach
5
970
870
760
650
540 –
– Niederglatt
3740620500–––– Niederhasli
5
700
650
600
550
500 –
– Niederweningen
5
720
650
580
510
440 –
– Oberglatt
5
730
670
610
550
490 –
– Oberweningen
5
710
650
590
530
470 –
– Otelfingen
5
790
730
660
590
520 –
– Regensberg
3920800680–––– Regensdorf
5
890
810
720
640
550 –
– Rümlang
5
750
680
600
530
450 –
– Schleinikon
2690550––––– Schöfflisdorf
4
680
600
510
430 – –
– Stadel
2570450––––– Steinmaur
5
710
640
570
500
430 –
– Weiach
3640550470––––
23 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte
631.32 Wohnbauland Unbebaute Grundstücke Einfamilienhäuser (Ziff. 13) Anzahl Gemeinde Klassen LK 1 LK 2 LK 3 LK 4 LK 5
LK 6
LK 7 Bezirk Bülach Bachenbülach
4
470
420
360
310
–
– Bassersdorf
5
540
490
440
390
330
–
– Bülach
5
500
460
410
370
320
–
– Dietlikon
5
550
500
450
400
340
–
– Eglisau
5
400
370
330
290
250
–
– Embrach
4
420
380
340
300 –
–
– Freienstein-Teufen 2360300––––– Glattfelden
5
350
320
290
260
230
–
– Hochfelden
4
430
380
340
290 –
–
– Höri
3280240190–––– Hüntwangen
5
340
320
300
280
250
–
– Kloten
5
550
500
440
390
330
–
– Lufingen
3540420300–––– Nürensdorf
5
530
480
430
380
330
–
– Oberembrach
3450370280–––– Opfikon
4
520
450
380
310 –
–
– Rafz
4
400
350
310
260 –
–
– Rorbas
3340310280–––– Wallisellen
5
580
530
480
430
380
–
– Wasterkingen
3240200160–––– Wil (ZH)
3390310220–––– Winkel
3530440340–––– Bezirk Dielsdorf Bachs
3390320250–––– Buchs (ZH)
5
470
440
400
360
320
–
– Dällikon
5
480
440
400
360
320
–
– Dänikon 3360310250–––– Dielsdorf
5
470
420
370
320
270
–
– Hüttikon
2400300––––– Neerach
5
580
520
450
390
320
–
– Niederglatt
3450380300–––– Niederhasli
5
420
390
360
330
300
–
– Niederweningen
5
430
390
350
310
260
–
– Oberglatt
5
440
410
370
330
290
–
– Oberweningen
5
420
390
350
320
280
–
– Otelfingen
5
470
430
390
350
310
–
– Regensberg
3550480410–––– Regensdorf
5
530
480
430
380
330
–
– Rümlang
5
450
410
360
320
270
–
– Schleinikon
2420330––––– Schöfflisdorf
4
410
360
310
260 –
–
– Stadel
2350270––––– Steinmaur
5
430
390
350
310
260
–
– Weiach
3380330280––––
24
631.32 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte Wohnbauland Unbebaute Grundstücke Mehrfamilienhäuser und Stockwerkeigentum (Ziff. 10) Anzahl Gemeinde Klassen LK 1 LK 2 LK 3 LK 4 LK 5 LK 6
LK 7 Bezirk Dietikon Aesch (ZH)
31120890650–––– Birmensdorf (ZH)
5
970
880
780
690
590 –
– Dietikon
5
810
740
660
580
500 –
– Geroldswil
5
990
900
810
720
620 –
– Oberengstringen
3890720550–––– Oetwil an der Limmat31070860650–––– Schlieren
5
800
730
650
570
490 –
– Uitikon
5
1530
1360
1180
1000
820 –
– Unterengstringen
5
1070
960
850
740
630 –
– Urdorf
5
1010
920
830
740
640 –
– Weiningen (ZH)
31020840650–––– Bezirk Hinwil Bäretswil
3610490360–––– Bubikon
3600540480–––– Dürnten
5
560
510
460
410
350 –
– Fischenthal
2390310––––– Gossau (ZH)
5
740
660
580
500
410 –
– Grüningen
5
760
680
600
520
440 –
– Hinwil
5
740
670
600
530
460 –
– Rüti (ZH)
5
660
600
530
470
400 –
– Seegräben
4
780
660
550
430 – –
– Wald (ZH)
3510420320–––– Wetzikon (ZH)
5
790
720
640
570
490 –
– Bezirk Horgen Adliswil
5
960
880
790
700
610 –
– Horgen – Hirzel
5
1020
920
820
720
620 –
– (ehemalige Gemeinde) – Horgen
5
1200
1070
940
810
670 –
– (ehemalige Gemeinde) Kilchberg (ZH)
5
1620
1450
1270
1090
910 –
– Langnau am Albis
5
810
750
680
620
550 –
– Oberrieden
5
1420
1280
1130
980
830 –
– Richterswil
5
1030
930
820
720
610 –
– Rüschlikon
3143012501070–––– Thalwil
5
1460
1310
1150
990
830 –
– Wädenswil – Hütten
5
850
760
670
580
480 –
– (ehemalige Gemeinde) – Schönenberg (ZH)
5
840
780
710
650
580 –
– (ehemalige Gemeinde) – Wädenswil
5
1110
1000
890
780
660 –
– (ehemalige Gemeinde)
25 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte
631.32 Wohnbauland Unbebaute Grundstücke Einfamilienhäuser (Ziff. 13) Anzahl Gemeinde Klassen LK 1 LK 2 LK 3 LK 4 LK 5
LK 6
LK 7 Bezirk Dietikon Aesch (ZH)
3670530390–––– Birmensdorf (ZH)
5
580
530
470
410
350
–
– Dietikon
5
490
450
400
350
300
–
– Geroldswil
5
590
540
480
430
370
–
– Oberengstringen
3540440330–––– Oetwil an der Limmat3640520390–––– Schlieren
5
480
440
390
340
290
–
– Uitikon
5
920
820
710
600
490
–
– Unterengstringen
5
640
580
510
450
380
–
– Urdorf
5
610
560
500
440
380
–
– Weiningen (ZH)
3610500390–––– Bezirk Hinwil Bäretswil
3370290210–––– Bubikon
3370330290–––– Dürnten
5
340
310
280
250
210
–
– Fischenthal
2240190––––– Gossau (ZH)
5
450
400
350
300
240
–
– Grüningen
5
450
410
360
310
260
–
– Hinwil
5
440
400
360
320
280
–
– Rüti (ZH)
5
400
360
320
280
240
–
– Seegräben
4
470
400
330
260 –
–
– Wald (ZH)
3300250190–––– Wetzikon (ZH)
5
480
440
390
340
290
–
– Bezirk Horgen Adliswil
5
580
530
470
420
360
–
– Horgen – Hirzel
5
610
550
490
430
370
–
– (ehemalige Gemeinde) – Horgen
5
720
640
560
480
400
–
– (ehemalige Gemeinde) Kilchberg (ZH)
5
970
870
760
660
550
–
– Langnau am Albis
5
490
450
410
370
330
–
– Oberrieden
5
850
770
680
590
500
–
– Richterswil
5
560
500
440
370
–
– Rüschlikon
3870760650–––– Thalwil
5
780
690
600
500
–
– Wädenswil – Hütten
5
510
460
400
350
290
–
– (ehemalige Gemeinde) – Schönenberg (ZH)
5
510
470
430
390
350
–
– (ehemalige Gemeinde) – Wädenswil
5
660
600
530
460
390
–
– (ehemalige Gemeinde)
26
631.32 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte Wohnbauland Unbebaute Grundstücke Mehrfamilienhäuser und Stockwerkeigentum (Ziff. 10) Anzahl Gemeinde Klassen LK 1 LK 2 LK 3 LK 4 LK 5 LK 6
LK 7 Bezirk Meilen Erlenbach (ZH)
5
1750
1570
1380
1190
1000 –
– Herrliberg
5
1780
1590
1400
1210
1020 –
– Hombrechtikon
4
750
650
550
450 – –
– Küsnacht (ZH)
51800160013901190 980 –
– Männedorf
5
1260
1140
1010
880
750 –
– Meilen
51520136012001040 870 –
– Oetwil am See
3720600470–––– Stäfa
5
1300
1180
1050
920
790 –
– Uetikon am See
4
1420
1210
1000
790 – –
– Zollikon-Berg
4 n.v.
1240
1120
1010
880 –
– Zollikon-Dorf
5
1800
1650
1490
1340
1180 –
– Zumikon
51840161013801150 910 –
– Bezirk Pfäffikon Bauma – Bauma
5
460
430
390
360
320 –
– (ehemalige Gemeinde) – Sternenberg
3290260230–––– (ehemalige Gemeinde) Fehraltorf
4
810
710
620
520 – –
– Hittnau
3590530470–––– Illnau-Effretikon – Illnau-Effretikon
5
720
660
600
540
470 –
– (ehemalige Gemeinde) – Kyburg 2430310––––– (ehemalige Gemeinde) Lindau
5
710
650
580
510
440 –
– Pfäffikon
5
710
650
590
530
470 –
– Russikon
5
760
680
600
520
430 –
– Weisslingen
3540470400–––– Wila
5
540
480
410
350
280 –
– Wildberg
5
550
510
460
420
370 –
– Bezirk Uster Dübendorf
4
940
810
690
560 – –
– Egg
3920810700–––– Fällanden
5
870
790
700
620
530 –
– Greifensee
4
930
810
700
580 – –
– Maur
5
1140
1030
910
800
680 –
– Mönchaltorf
4
700
600
510
410 – –
– Schwerzenbach
5
810
730
640
560
470 –
–
5 –
– Volketswil
5
720
660
600
540
480 –
– Wangen-Brüttisellen
5
860
790
710
630
550 –
–
27 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte
631.32 Wohnbauland Unbebaute Grundstücke Einfamilienhäuser (Ziff. 13) Anzahl Gemeinde Klassen LK 1 LK 2 LK 3 LK 4 LK 5
LK 6
LK 7 Bezirk Meilen Erlenbach (ZH)
5
1050
940
830
720
600
–
– Herrliberg
5
1070
960
840
730
610
–
– Hombrechtikon
4
450
390
330
270 –
–
– Küsnacht (ZH)
5
1080
960
840
720
590
–
– Männedorf
5
760
690
610
530
450
–
– Meilen
5
910
820
720
620
520
–
– Oetwil am See
3430360280–––– Stäfa
5
780
710
630
550
470
–
– Uetikon am See
4
850
730
600
480 –
–
– Zollikon-Berg
4 n.v.
740
680
610
530
–
– Zollikon-Dorf
5
1080
990
900
810
710
–
– Zumikon
5
1100
970
830
690
550
–
– Bezirk Pfäffikon Bauma – Bauma
5
280
260
240
220
190
–
– (ehemalige Gemeinde) – Sternenberg
3170160140–––– (ehemalige Gemeinde) Fehraltorf
4
490
430
370
310 –
–
– Hittnau
3350310280–––– Illnau-Effretikon – Illnau-Effretikon
5
430
400
360
320
280
–
– (ehemalige Gemeinde) – Kyburg 2260190––––– (ehemalige Gemeinde) Lindau
5
430
390
350
310
260
–
– Pfäffikon
5
430
400
360
320
280
–
– Russikon
5
460
410
360
310
260
–
– Weisslingen
3320280240–––– Wila
5
320
290
250
210
170
–
– Wildberg
5
330
310
280
250
220
–
– Bezirk Uster Dübendorf
4
560
480
410
330 –
–
– Egg
3560490420–––– Fällanden
5
520
470
420
370
320
–
– Greifensee
4
560
490
420
350 –
–
– Maur
5
680
620
550
480
410
–
– Mönchaltorf
4
420
360
300
240 –
–
– Schwerzenbach
5
490
440
390
340
280
–
–
5
–
– Volketswil
5
430
400
360
330
290
–
– Wangen-Brüttisellen
5
520
480
430
380
330
–
–
28
631.32 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte Wohnbauland Unbebaute Grundstücke Mehrfamilienhäuser und Stockwerkeigentum (Ziff. 10) Anzahl Gemeinde Klassen LK 1 LK 2 LK 3 LK 4 LK 5 LK 6
LK 7 Bezirk Winterthur Altikon
3470410350–––– Brütten
3750670590–––– Dägerlen
3490400300–––– Dättlikon
5
650
610
570
530
480 –
– Dinhard
3650510370–––– Elgg – Elgg
5
650
590
520
460
390 –
– (ehemalige Gemeinde) – Hofstetten (ZH) 3370320270–––– (ehemalige Gemeinde) Ellikon an der Thur3500400290–––– Elsau
5
680
610
530
460
380 –
– Hagenbuch
5
570
510
450
390
330 –
– Hettlingen
4
710
620
540
450 – –
– Neftenbach
5
780
710
640
570
500 –
– Pfungen
4
640
560
480
400 – –
– Rickenbach (ZH)
4
640
560
470
390 – –
– Schlatt (ZH)
3470390310–––– Seuzach
5
790
720
650
580
510 –
– Turbenthal
5
480
440
390
340
290 –
– Wiesendangen – Bertschikon
2360300––––– (ehemalige Gemeinde) – Wiesendangen
5
710
660
600
550
490 –
– (ehemalige Gemeinde) Winterthur
5
850
760
670
580
490 –
– Zell (ZH)
5
500
460
420
380
330 Bezirk Zürich Zürich
7
1830
1640
1440
1250
1050
860
660
29 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte
631.32 Wohnbauland Unbebaute Grundstücke Einfamilienhäuser (Ziff. 13) Anzahl Gemeinde Klassen LK 1 LK 2 LK 3 LK 4 LK 5
LK 6
LK 7 Bezirk Winterthur Altikon
3290250210–––– Brütten
3450400350–––– Dägerlen
3290240180–––– Dättlikon
5
390
370
340
320
290
–
– Dinhard
3390310220–––– Elgg – Elgg
5
390
360
320
280
240
–
– (ehemalige Gemeinde) – Hofstetten (ZH) 3220190160–––– (ehemalige Gemeinde) Ellikon an der Thur3300240170–––– Elsau
5
410
370
320
280
230
–
– Hagenbuch
5
340
310
270
240
200
–
– Hettlingen
4
430
380
320
270 –
–
– Neftenbach
5
470
430
390
350
300
–
– Pfungen
4
380
330
290
240 –
–
– Rickenbach (ZH)
4
380
330
280
230 –
–
– Schlatt (ZH)
3280240190–––– Seuzach
5
470
430
390
350
310
–
– Turbenthal
5
290
260
230
200
170
–
– Wiesendangen – Bertschikon
2220180––––– (ehemalige Gemeinde) – Wiesendangen
5
430
400
370
340
300
–
– (ehemalige Gemeinde) Winterthur
5
510
460
400
350
290
–
– Zell (ZH)
5
300
280
250
230
200
–
– Bezirk Zürich Zürich
7
1100
980
870
750
630
520
400
30
631.32 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte Wohnbauland Bebaute Grundstücke Stockwerkeigentum (Ziff. 10 und 23) Anzahl Gemeinde Klassen LK 1 LK 2 LK 3 LK 4 LK 5 LK 6
LK 7 Bezirk Affoltern Aeugst am Albis
5
880
780
680
580
470 –
– Affoltern am Albis
5
680
620
550
490
420 –
– Bonstetten
3720610490–––– Hausen am Albis
5
650
590
520
460
390 –
– Hedingen
5
710
660
600
540
480 –
– Kappel am Albis
2520440––––– Knonau
3660540410–––– Maschwanden
2480380––––– Mettmenstetten
5
670
620
570
520
470 –
– Obfelden
3630520410–––– Ottenbach
3590460320–––– Rifferswil
3590510440–––– Stallikon
3790650510–––– Wettswil am Albis 3870720570–––– Bezirk Andelfingen Andelfingen – Adlikon
3450370290–––– (ehemalige Gemeinde) – Andelfingen
5
530
480
430
380
320 –
– (ehemalige Gemeinde) – Humlikon
3540460380–––– (ehemalige Gemeinde) Benken (ZH)
5
370
340
310
280
250 –
– Berg am Irchel
3470410350–––– Buch am Irchel
2470370––––– Dachsen
3430350270–––– Dorf
3490410320–––– Feuerthalen
5
460
420
370
320
270 –
– Flaach
5
400
380
350
320
290 –
– Flurlingen
3550450340–––– Henggart
3570470370–––– Kleinandelfingen
5
550
500
440
380
320 –
– Laufen-Uhwiesen
5
520
470
420
370
310 –
– Marthalen
3490410330––––
4 – –
– Rheinau
3370310250–––– Stammheim – Oberstammheim 3410360300–––– (ehemalige Gemeinde) – Unterstammheim
4
410
370
340
300 – –
– (ehemalige Gemeinde) – Waltalingen
3430350270–––– (ehemalige Gemeinde) Thalheim an der Thur3480390290–––– Trüllikon
5
490
440
380
330
270 –
– Truttikon
5
400
380
360
340
310 –
– Volken
3400350290––––
31 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte
631.32 Wohnbauland Bebaute Grundstücke Einfamilienhäuser (Ziff. 13 und 23) Anzahl Gemeinde Klassen LK 1 LK 2 LK 3 LK 4 LK 5
LK 6
LK 7 Bezirk Affoltern Aeugst am Albis
5
530
470
410
350
280
–
– Affoltern am Albis
5
410
370
330
290
250
–
– Bonstetten
3430360290–––– Hausen am Albis
5
390
360
320
280
240
–
– Hedingen
5
430
400
360
330
290
–
– Kappel am Albis
2310270––––– Knonau
3400330250–––– Maschwanden
2290230––––– Mettmenstetten
5
400
370
340
310
280
–
– Obfelden
3380320250–––– Ottenbach
3350270190–––– Rifferswil
3360310260–––– Stallikon
3470390310–––– Wettswil am Albis 3520430340–––– Bezirk Andelfingen Andelfingen – Adlikon
3270220170–––– (ehemalige Gemeinde) – Andelfingen
5
320
290
260
230
190
–
– (ehemalige Gemeinde) – Humlikon
3330280230–––– (ehemalige Gemeinde) Benken (ZH)
5
220
210
190
170
150
–
– Berg am Irchel
3290250210–––– Buch am Irchel
2280220––––– Dachsen
3260210160–––– Dorf
3300250190–––– Feuerthalen
5
280
250
220
190
160
–
– Flaach
5
240
230
210
190
170
–
– Flurlingen
3330270200–––– Henggart
3340280220–––– Kleinandelfingen
5
330
300
260
230
190
–
– Laufen-Uhwiesen
5
310
280
250
220
180
–
– Marthalen
3290250200––––
4 –
–
– Rheinau
3220190150–––– Stammheim – Oberstammheim 3250220180–––– (ehemalige Gemeinde) – Unterstammheim
4
250
230
200
180 –
–
– (ehemalige Gemeinde) – Waltalingen
3260210160–––– (ehemalige Gemeinde) Thalheim an der Thur3290240180–––– Trüllikon
5
290
260
230
200
160
–
– Truttikon
5
240
230
210
200
180
–
– Volken
3240210170––––
32
631.32 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte Wohnbauland Bebaute Grundstücke Stockwerkeigentum (Ziff. 10 und 23) Anzahl Gemeinde Klassen LK 1 LK 2 LK 3 LK 4 LK 5 LK 6
LK 7 Bezirk Bülach Bachenbülach
4
700
620
540
460 – –
– Bassersdorf
5
820
740
660
580
490 –
– Bülach
5
740
680
610
550
480 –
– Dietlikon
5
830
750
670
590
510 –
– Eglisau
5
600
550
490
430
370 –
– Embrach
4
640
580
510
450 – –
– Freienstein-Teufen 2540440––––– Glattfelden
5
520
480
440
400
350 –
– Hochfelden
4
640
570
510
440 – –
– Höri
3420350280–––– Hüntwangen
5
510
480
440
410
370 –
– Kloten
5
820
740
660
580
500 –
– Lufingen
3820640450–––– Nürensdorf
5
800
730
650
580
500 –
– Oberembrach
3680550410–––– Opfikon
4
780
680
570
470 – –
– Rafz
4
600
530
460
390 – –
– Rorbas
3
500
460
420 – –
– Wallisellen
5
880
810
730
650
570 –
– Wasterkingen
3370310240–––– Wil (ZH)
3580460330–––– Winkel
3800650500–––– Bezirk Dielsdorf Bachs
3580480370–––– Buchs (ZH)
5
700
650
590
530
470 –
– Dällikon
5
720
660
600
540
470 –
– Dänikon 3540460370–––– Dielsdorf
5
700
630
550
480
400 –
– Hüttikon
2610460––––– Neerach
5
870
780
680
590
490 –
– Niederglatt
3670560450–––– Niederhasli
5
630
590
540
500
450 –
– Niederweningen
5
650
590
520
460
390 –
– Oberglatt
5
660
610
550
500
440 –
– Oberweningen
5
640
590
530
480
420 –
– Otelfingen
5
710
650
590
530
460 –
– Regensberg
3830720610–––– Regensdorf
5
800
730
650
580
500 –
– Rümlang
5
670
610
540
470
400 –
– Schleinikon
2620500––––– Schöfflisdorf
4
610
540
460
390 – –
– Stadel
2520410––––– Steinmaur
5
640
580
520
460
390 –
– Weiach
3580500420––––
33 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte
631.32 Wohnbauland Bebaute Grundstücke Einfamilienhäuser (Ziff. 13 und 23) Anzahl Gemeinde Klassen LK 1 LK 2 LK 3 LK 4 LK 5
LK 6
LK 7 Bezirk Bülach Bachenbülach
4
420
370
330
280 –
–
– Bassersdorf
5
490
450
400
350
300
–
– Bülach
5
450
410
370
330
290
–
– Dietlikon
5
500
460
410
360
310
–
– Eglisau
5
360
330
290
260
220
–
– Embrach
4
380
340
310
270 –
–
– Freienstein-Teufen 2320260––––– Glattfelden
5
310
290
260
240
210
–
– Hochfelden
4
380
340
300
260 –
–
– Höri
3250210170–––– Hüntwangen
5
310
290
270
250
220
–
– Kloten
5
490
450
400
350
300
–
– Lufingen
3490380270–––– Nürensdorf
5
480
440
390
350
300
–
– Oberembrach
3410330250–––– Opfikon
4
470
410
340
280 –
–
– Rafz
4
360
320
270
230 –
–
– Rorbas
3310280250–––– Wallisellen
5
530
490
440
390
340
–
– Wasterkingen
3220190150–––– Wil (ZH)
3350280200–––– Winkel
3480390300–––– Bezirk Dielsdorf Bachs
3350290220–––– Buchs (ZH)
5
420
390
350
320
280
–
– Dällikon
5
430
400
360
320
280
–
– Dänikon 3330280220–––– Dielsdorf
5
420
380
330
290
240
–
– Hüttikon
2370280––––– Neerach
5
520
470
410
350
290
–
– Niederglatt
3400340270–––– Niederhasli
5
380
360
330
300
270
–
– Niederweningen
5
390
360
320
280
240
–
– Oberglatt
5
390
360
330
300
260
–
– Oberweningen
5
380
350
320
290
250
–
– Otelfingen
5
430
400
360
320
280
–
– Regensberg
3500440370–––– Regensdorf
5
480
440
390
350
300
–
– Rümlang
5
400
360
320
280
240
–
– Schleinikon
2380300––––– Schöfflisdorf
4
370
320
280
230 –
–
– Stadel
2310250––––– Steinmaur
5
380
350
310
270
230
–
– Weiach
3350300260––––
34
631.32 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte Wohnbauland Bebaute Grundstücke Stockwerkeigentum (Ziff. 10 und 23) Anzahl Gemeinde Klassen LK 1 LK 2 LK 3 LK 4 LK 5 LK 6
LK 7 Bezirk Dietikon Aesch (ZH)
31000790580–––– Birmensdorf (ZH)
5
870
790
700
620
530 –
– Dietikon
5
730
660
590
520
450 –
– Geroldswil
5
890
810
730
650
560 –
– Oberengstringen
3800650500–––– Oetwil an der Limmat3970780590–––– Schlieren
5
720
650
580
510
440 –
– Uitikon
5
1380
1220
1060
900
740 –
– Unterengstringen
5
960
870
770
670
570 –
– Urdorf
5
910
830
750
670
580 –
– Weiningen (ZH)
3920760590–––– Bezirk Hinwil Bäretswil
3550440320–––– Bubikon
3550490440–––– Dürnten
5
500
460
410
370
320 –
– Fischenthal
2360280––––– Gossau (ZH)
5
670
600
520
450
370 –
– Grüningen
5
680
610
540
470
390 –
– Hinwil
5
670
610
550
490
420 –
– Rüti (ZH)
5
590
540
480
420
360 –
– Seegräben
4
700
600
490
390 – –
– Wald (ZH)
3460380290–––– Wetzikon (ZH)
5
720
650
580
510
440 –
– Bezirk Horgen Adliswil
5
870
790
710
630
550 –
– Horgen – Hirzel
5
920
830
740
650
550 –
– (ehemalige Gemeinde) – Horgen
5
1080
960
840
720
600 –
– (ehemalige Gemeinde) Kilchberg (ZH)
5
1460
1300
1140
980
820 –
– Langnau am Albis
5
730
670
610
550
490 –
– Oberrieden
5
1280
1150
1010
880
740 –
– Richterswil
5
930
840
740
650
550 –
– Rüschlikon
312901130970–––– Thalwil
5
1310
1170
1030
890
740 –
– Wädenswil – Hütten
5
760
680
600
520
430 –
– (ehemalige Gemeinde) – Schönenberg (ZH)
5
760
700
640
580
520 –
– (ehemalige Gemeinde) – Wädenswil
5
1000
900
800
700
590 –
– (ehemalige Gemeinde)
35 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte
631.32 Wohnbauland Bebaute Grundstücke Einfamilienhäuser (Ziff. 13 und 23) Anzahl Gemeinde Klassen LK 1 LK 2 LK 3 LK 4 LK 5
LK 6
LK 7 Bezirk Dietikon Aesch (ZH)
3600480350–––– Birmensdorf (ZH)
5
520
470
420
370
320
–
– Dietikon
5
440
400
360
320
270
–
– Geroldswil
5
530
490
440
390
340
–
– Oberengstringen
3480390300–––– Oetwil an der Limmat3580470350–––– Schlieren
5
430
390
350
310
270
–
– Uitikon
5
830
740
640
540
440
–
– Unterengstringen
5
580
520
460
400
340
–
– Urdorf
5
550
500
450
400
350
–
– Weiningen (ZH)
3550450350–––– Bezirk Hinwil Bäretswil
3330260190–––– Bubikon
3330300270–––– Dürnten
5
300
280
250
220
190
–
– Fischenthal
2210170––––– Gossau (ZH)
5
400
360
310
270
220
–
– Grüningen
5
410
370
330
290
240
–
– Hinwil
5
400
370
330
290
250
–
– Rüti (ZH)
5
360
330
290
250
210
–
– Seegräben
4
420
360
290
230 –
–
– Wald (ZH)
3270230180–––– Wetzikon (ZH)
5
430
390
350
310
260
–
– Bezirk Horgen Adliswil
5
520
480
430
380
330
–
– Horgen – Hirzel
5
550
500
440
390
330
–
– (ehemalige Gemeinde) – Horgen
5
650
580
510
440
360
–
– (ehemalige Gemeinde) Kilchberg (ZH)
5
880
790
690
590
490
–
– Langnau am Albis
5
440
410
370
330
290
–
– Oberrieden
5
770
690
610
530
450
–
– Richterswil
5
510
450
390
330
–
– Rüschlikon
3780680580–––– Thalwil
5
710
620
540
450
–
– Wädenswil – Hütten
5
460
410
360
310
260
–
– (ehemalige Gemeinde) – Schönenberg (ZH)
5
460
430
390
350
310
–
– (ehemalige Gemeinde) – Wädenswil
5
600
540
480
420
350
–
– (ehemalige Gemeinde)
36
631.32 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte Wohnbauland Bebaute Grundstücke Stockwerkeigentum (Ziff. 10 und 23) Anzahl Gemeinde Klassen LK 1 LK 2 LK 3 LK 4 LK 5 LK 6
LK 7 Bezirk Meilen Erlenbach (ZH)
5
1580
1410
1240
1070
900 –
– Herrliberg
5
1600
1430
1260
1090
910 –
– Hombrechtikon
4
680
590
500
410 – –
– Küsnacht (ZH)
51620144012501070 880 –
– Männedorf
5
1140
1030
910
790
670 –
– Meilen
5
1370
1230
1080
940
790 –
– Oetwil am See
3650540430–––– Stäfa
5
1170
1060
940
830
710 –
– Uetikon am See
4
1270
1080
900
710 – –
– Zollikon-Berg
4 n.v.
1110
1010
900
790 –
– Zollikon-Dorf
5
1620
1480
1340
1200
1060 –
– Zumikon
51650145012401030 820 –
– Bezirk Pfäffikon Bauma – Bauma
5
420
390
360
330
290 –
– (ehemalige Gemeinde) – Sternenberg
3260240210–––– (ehemalige Gemeinde) Fehraltorf
4
730
640
560
470 – –
– Hittnau
3530480430–––– Illnau-Effretikon – Illnau-Effretikon
5
650
600
540
480
420 –
– (ehemalige Gemeinde) – Kyburg 2380280––––– (ehemalige Gemeinde) Lindau
5
640
580
520
460
390 –
– Pfäffikon
5
640
590
530
480
420 –
– Russikon
5
690
620
540
470
390 –
– Weisslingen
3480420360–––– Wila
5
480
430
370
310
250 –
– Wildberg
5
500
460
420
380
330 –
– Bezirk Uster Dübendorf
4
840
730
610
500 – –
– Egg
3830730630–––– Fällanden
5
780
710
630
560
480 –
– Greifensee
4
830
730
620
520 – –
– Maur
5
1020
920
820
720
610 –
– Mönchaltorf
4
630
540
460
370 – –
– Schwerzenbach
5
730
660
580
510
430 –
–
5 –
– Volketswil
5
640
590
540
490
430 –
– Wangen-Brüttisellen
5
780
710
640
570
500 –
–
37 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte
631.32 Wohnbauland Bebaute Grundstücke Einfamilienhäuser (Ziff. 13 und 23) Anzahl Gemeinde Klassen LK 1 LK 2 LK 3 LK 4 LK 5
LK 6
LK 7 Bezirk Meilen Erlenbach (ZH)
5
950
850
750
650
540
–
– Herrliberg
5
960
860
760
660
550
–
– Hombrechtikon
4
410
350
300
240 –
–
– Küsnacht (ZH)
5
970
860
750
640
530
–
– Männedorf
5
680
610
540
470
400
–
– Meilen
5
820
740
650
560
470
–
– Oetwil am See
3390330260–––– Stäfa
5
700
630
560
490
420
–
– Uetikon am See
4
760
650
540
430 –
–
– Zollikon-Berg
4 n.v.
670
610
550
480
–
– Zollikon-Dorf
5
970
890
810
730
640
–
– Zumikon
5
990
870
740
620
490
–
– Bezirk Pfäffikon Bauma – Bauma
5
250
230
210
190
170
–
– (ehemalige Gemeinde) – Sternenberg
3160150130–––– (ehemalige Gemeinde) Fehraltorf
4
440
390
330
280 –
–
– Hittnau
3320290260–––– Illnau-Effretikon – Illnau-Effretikon
5
390
360
320
290
250
–
– (ehemalige Gemeinde) – Kyburg 2230170––––– (ehemalige Gemeinde) Lindau
5
380
350
310
280
240
–
– Pfäffikon
5
390
360
320
290
250
–
– Russikon
5
410
370
320
280
230
–
– Weisslingen
3290250220–––– Wila
5
290
260
220
190
150
–
– Wildberg
5
300
280
250
230
200
–
– Bezirk Uster Dübendorf
4
510
440
370
300 –
–
– Egg
3500440380–––– Fällanden
5
470
430
380
340
290
–
– Greifensee
4
500
440
370
310 –
–
– Maur
5
610
550
490
430
370
–
– Mönchaltorf
4
380
330
270
220 –
–
– Schwerzenbach
5
440
400
350
310
260
–
–
5
–
– Volketswil
5
390
360
330
300
260
–
– Wangen-Brüttisellen
5
470
430
390
350
300
–
–
38
631.32 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte Wohnbauland Bebaute Grundstücke Stockwerkeigentum (Ziff. 10 und 23) Anzahl Gemeinde Klassen LK 1 LK 2 LK 3 LK 4 LK 5 LK 6
LK 7 Bezirk Winterthur Altikon
3430370320–––– Brütten
3680600530–––– Dägerlen
3440360270–––– Dättlikon
5
590
560
520
480
440 –
– Dinhard
3590460330–––– Elgg – Elgg
5
580
530
470
410
350 –
– (ehemalige Gemeinde) – Hofstetten (ZH) 3330290250–––– (ehemalige Gemeinde) Ellikon an der Thur3450360260–––– Elsau
5
610
550
480
410
340 –
– Hagenbuch
5
520
470
410
360
300 –
– Hettlingen
4
640
560
490
410 – –
– Neftenbach
5
710
650
580
520
450 –
– Pfungen
4
580
510
430
360 – –
– Rickenbach (ZH)
4
580
500
430
350 – –
– Schlatt (ZH)
3430360280–––– Seuzach
5
710
650
590
530
460 –
– Turbenthal
5
430
390
350
310
260 –
– Wiesendangen – Bertschikon
2330270––––– (ehemalige Gemeinde) – Wiesendangen
5
640
590
540
490
440 –
– (ehemalige Gemeinde) Winterthur
5
760
680
600
520
440 –
– Zell (ZH)
5
450
420
380
340
300 –
– Bezirk Zürich Zürich
7
1650
1480
1300
1130
950
780
600
39 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte
631.32 Wohnbauland Bebaute Grundstücke Einfamilienhäuser (Ziff. 13 und 23) Anzahl Gemeinde Klassen LK 1 LK 2 LK 3 LK 4 LK 5
LK 6
LK 7 Bezirk Winterthur Altikon
3260230200–––– Brütten
3410360320–––– Dägerlen
3260210160–––– Dättlikon
5
350
330
310
290
260
–
– Dinhard
3350280200–––– Elgg – Elgg
5
350
320
280
250
210
–
– (ehemalige Gemeinde) – Hofstetten (ZH) 3200170150–––– (ehemalige Gemeinde) Ellikon an der Thur3270220160–––– Elsau
5
370
330
290
250
210
–
– Hagenbuch
5
310
280
250
220
180
–
– Hettlingen
4
380
330
290
240 –
–
– Neftenbach
5
420
390
350
310
270
–
– Pfungen
4
350
310
260
220 –
–
– Rickenbach (ZH)
4
350
300
260
210 –
–
– Schlatt (ZH)
3260220170–––– Seuzach
5
420
390
350
310
270
–
– Turbenthal
5
260
240
210
190
160
–
– Wiesendangen – Bertschikon
2200160––––– (ehemalige Gemeinde) – Wiesendangen
5
380
360
330
300
270
–
– (ehemalige Gemeinde) Winterthur
5
460
410
360
310
260
–
– Zell (ZH)
5
270
250
230
210
180
–
– Bezirk Zürich Zürich
7
990
890
780
680
570
470
360
40
631.32 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte Bauland für Geschäftshäus er sowie für industrielle und gewerbliche Bauten Unbebaute Grundstücke Bebaute Grundstücke Geschäftshäuser Industrie- und Industrie- und (Ziff. 14) Gewerbebauten Gewerbebauten (Ziff. 15) (Ziff. 15 und 49) Anzahl LK 3 LK 3
LK 3 Gemeinde Klassen LK 1 LK 2 LK 4 LK 1 LK 2 LK 4 LK 1 LK 2
LK 4 Bezirk Affoltern Aeugst am Albis
1 420––290––260–– Affoltern am Albis
1
570 – –
360 – –
320 –
– Bonstetten
1 420––290––260–– Hausen am Albis
1
340 – –
250 – –
230 –
– Hedingen
1
420 – –
290 – –
260 –
– Kappel am Albis
1
280 – –
140 – –
130 –
– Knonau
1 420––290––260–– Maschwanden
1 280––140––130–– Mettmenstetten
1 420––290––260–– Obfelden
1 420––290––260–– Ottenbach
1 420––290––260–– Rifferswil
1 340––250––230–– Stallikon
1
730 – –
490 – –
440 –
– Wettswil am Albis
1
420 – –
290 – –
260 –
– Bezirk Andelfingen Andelfingen – Adlikon
1 280––140––130–– (ehemalige Gemeinde) – Andelfingen
1 420––290––260–– (ehemalige Gemeinde) – Humlikon
1 280––140––130–– (ehemalige Gemeinde) Benken (ZH)
1 280––140––130–– Berg am Irchel
1
280 – –
140 – –
130 –
– Buch am Irchel
1
280 – –
140 – –
130 –
– Dachsen
1 420––290––260–– Dorf
1 340––250––230–– Feuerthalen
1 500––370––330–– Flaach
1 280––140––130–– Flurlingen
1
420 – –
290 – –
260 –
– Henggart
1 420––290––260–– Kleinandelfingen
1
340 – –
250 – –
230 –
– Laufen-Uhwiesen
1 420––290––260–– Marthalen
1 340––250––230–– Ossingen
1 280––140––130–– Rheinau
1 340––250––230–– Stammheim – Oberstammheim
1
280 – –
140 – –
130 –
– (ehemalige Gemeinde) – Unterstammheim
1 280––140––130–– (ehemalige Gemeinde) – Waltalingen
1 280––140––130–– (ehemalige Gemeinde) Thalheim an der Thur
1
340 – –
250 – –
230 –
– Trüllikon
1 340––250––230–– Truttikon
1
280 – –
140 – –
130 –
– Volken
1 280––140––130––
41 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte
631.32 Bauland für Geschäftshäuser sowie fü r industrielle und gewerbliche Bauten Unbebaute Grundstücke Bebaute Grundstücke Geschäftshäuser Industrie- und Industrie- und (Ziff. 14) Gewerbebauten Gewerbebauten (Ziff. 15) (Ziff. 15 und 49) Anzahl LK 3 LK 3
LK 3 Gemeinde Klassen LK 1 LK 2 LK 4 LK 1 LK 2 LK 4 LK 1
LK 2
LK 4 Bezirk Bülach Bachenbülach
1
500 – –
370 – –
330
–
– Bassersdorf
1
500 – –
370 – –
330
–
– Bülach
1
570 – –
360 – –
320
–
– Dietlikon
1
570 – –
360 – –
320
–
– Eglisau
1 420––290––260–– Embrach
1
500 – –
370 – –
330
–
– Freienstein-Teufen
1
420 – –
290 – –
260
–
– Glattfelden
1
420 – –
290 – –
260
–
– Hochfelden
1 420––290––260–– Höri
1 500––370––330–– Hüntwangen
1
420 – –
290 – –
260
–
– Kloten
1
570 – –
360 – –
320
–
– Lufingen
1
420 – –
290 – –
260
–
– Nürensdorf
1
420 – –
290 – –
260
–
– Oberembrach
1
340 – –
250 – –
230
–
– Opfikon
1
570 – –
360 – –
320
–
– Rafz
1 420––290––260–– Rorbas
1 420––290––260–– Wallisellen
1
570 – –
360 – –
320
–
– Wasterkingen
1
420 – –
290 – –
260
–
– Wil (ZH)
1 420––290––260–– Winkel
1 500––370––330–– Bezirk Dielsdorf Bachs
1
280 – –
140 – –
130
–
– Boppelsen
1
420 – –
290 – –
260
–
– Buchs (ZH)
1 500––370––330–– Dällikon
1
570 – –
360 – –
320
–
– Dänikon 1
420 – –
290 – –
260
–
– Dielsdorf
1
570 – –
360 – –
320
–
– Hüttikon
1
420 – –
290 – –
260
–
– Neerach
1
420 – –
290 – –
260
–
– Niederglatt
1
500 – –
370 – –
330
–
– Niederhasli
1
500 – –
370 – –
330
–
– Niederweningen
1
420 – –
290 – –
260
–
– Oberglatt
1
500 – –
370 – –
330
–
– Oberweningen
1
420 – –
290 – –
260
–
– Otelfingen
1
570 – –
360 – –
320
–
– Regensberg
1
420 – –
290 – –
260
–
– Regensdorf
1
570 – –
360 – –
320
–
– Rümlang
1 570––360––320–– Schleinikon
1
420 – –
290 – –
260
–
– Schöfflisdorf
1
420 – –
290 – –
260
–
– Stadel
1
420 – –
290 – –
260
–
– Steinmaur
1
500 – –
370 – –
330
–
– Weiach
1 420––290––260––
42
631.32 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte Bauland für Geschäftshäus er sowie für industrielle und gewerbliche Bauten Unbebaute Grundstücke Bebaute Grundstücke Geschäftshäuser Industrie- und Industrie- und (Ziff. 14) Gewerbebauten Gewerbebauten (Ziff. 15) (Ziff. 15 und 49) Anzahl LK 3 LK 3
LK 3 Gemeinde Klassen LK 1 LK 2 LK 4 LK 1 LK 2 LK 4 LK 1 LK 2
LK 4 Bezirk Dietikon Aesch (ZH)
1 730––490––440–– Birmensdorf (ZH)
1 500––370––330–– Dietikon
1 570––360––320–– Geroldswil
1 500––370––330–– Oberengstringen
1
500 – –
370 – –
330 –
– Oetwil an der Limmat 1 730––490––440–– Schlieren
1
570 – –
360 – –
320 –
– Uitikon
1 730––490––440–– Unterengstringen
1
730 – –
490 – –
440 –
– Urdorf
1 570––360––320–– Weiningen (ZH)
1 500––370––330–– Bezirk Hinwil Bäretswil
1 420––290––260–– Bubikon
1 570––360––320–– Dürnten
1 420––290––260–– Fischenthal
1
280 – –
140 – –
130 –
– Gossau (ZH)
1 420––290––260–– Grüningen
1 420––290––260–– Hinwil
1 570––360––320–– Rüti (ZH)
1 570––360––320–– Seegräben
1
420 – –
290 – –
260 –
– Wald (ZH)
1 340––250––230–– Wetzikon (ZH)
1 570––360––320–– Bezirk Horgen Adliswil
1 500––370––330–– Horgen – Hirzel
1 340––250––230–– (ehemalige Gemeinde) – Horgen
1 570––360––320–– (ehemalige Gemeinde) Kilchberg (ZH)
1
730 – –
490 – –
440 –
– Langnau am Albis
1
500 – –
370 – –
330 –
– Oberrieden
1
730 – –
490 – –
440 –
– Richterswil
1 500––370––330–– Rüschlikon
1 730––490––440–– Thalwil
1 500––370––330–– Wädenswil – Hütten
1 340––250––230–– (ehemalige Gemeinde) – Schönenberg (ZH)
1
340 – –
250 – –
230 –
– (ehemalige Gemeinde) – Wädenswil
1 570––360––320–– (ehemalige Gemeinde)
43 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte
631.32 Bauland für Geschäftshäuser sowie fü r industrielle und gewerbliche Bauten Unbebaute Grundstücke Bebaute Grundstücke Geschäftshäuser Industrie- und Industrie- und (Ziff. 14) Gewerbebauten Gewerbebauten (Ziff. 15) (Ziff. 15 und 49) Anzahl LK 3 LK 3
LK 3 Gemeinde Klassen LK 1 LK 2 LK 4 LK 1 LK 2 LK 4 LK 1
LK 2
LK 4 Bezirk Meilen Erlenbach (ZH)
1
730 – –
490 – –
440
–
– Herrliberg
1
730 – –
490 – –
440
–
– Hombrechtikon
1
500 – –
370 – –
330
–
– Küsnacht (ZH)
1
730 – –
490 – –
440
–
– Männedorf
1
570 – –
360 – –
320
–
– Meilen
1
730 – –
490 – –
440
–
– Oetwil am See
1
500 – –
370 – –
330
–
– Stäfa
1
570 – –
360 – –
320
–
– Uetikon am See
1
500 – –
370 – –
330
–
– Zollikon-Berg
1 730––490––440–– Zollikon-Dorf
1 730––490––440–– Zumikon
1 730––490––440–– Bezirk Pfäffikon Bauma Bauma
1
340 – –
250 – –
230
–
– (ehemalige Gemeinde) Sternenberg
1
280 – –
140 – –
130
–
– (ehemalige Gemeinde) Fehraltorf
1
570 – –
360 – –
320
–
– Hittnau
1
420 – –
290 – –
260
–
– Illnau-Effretikon – Illnau-Effretikon
1
500 – –
370 – –
330
–
– (ehemalige Gemeinde) – Kyburg 1 420––290––260–– (ehemalige Gemeinde) Lindau
1
570 – –
360 – –
320
–
– Pfäffikon
1
570 – –
360 – –
320
–
– Russikon
1
420 – –
290 – –
260
–
– Weisslingen
1
340 – –
250 – –
230
–
– Wila
1 340––250––230–– Wildberg
1
340 – –
250 – –
230
–
– Bezirk Uster Dübendorf
1
570 – –
360 – –
320
–
– Egg
1 500––370––330–– Fällanden
1
730 – –
490 – –
440
–
– Greifensee
1
500 – –
370 – –
330
–
– Maur
1 730––490––440–– Mönchaltorf
1
420 – –
290 – –
260
–
– Schwerzenbach
1
570 – –
360 – –
320
–
– Uster
1 570––360––320–– Volketswil
1
570 – –
360 – –
320
–
– Wangen-Brüttisellen
1
570 – –
360 – –
320
–
–
44
631.32 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte Bauland für Geschäftshäus er sowie für industrielle und gewerbliche Bauten Unbebaute Grundstücke Bebaute Grundstücke Geschäftshäuser Industrie- und Industrie- und (Ziff. 14) Gewerbebauten Gewerbebauten (Ziff. 15) (Ziff. 15 und 49) Anzahl
1 LK 3
1 LK 3
1
LK 3 Gemeinde Klassen LK 1 LK 2
2 LK 4LK 1LK 2
2 LK 4LK 1LK 2
2
LK 4 Bezirk Winterthur Altikon
1 280––140––130–– Brütten
1 420––290––260–– Dägerlen
1 340––250––230–– Dättlikon
1 420––290––260–– Dinhard
1 420––290––260–– Elgg – Elgg
1 340––250––230–– (ehemalige Gemeinde) – Hofstetten (ZH)
1 280––140––130–– (ehemalige Gemeinde) Ellikon an der Thur
1
340 – –
250 – –
230 –
– Elsau
1 420––290––260–– Hagenbuch
1
340 – –
250 – –
230 –
– Hettlingen
1 420––290––260–– Neftenbach
1
420 – –
290 – –
260 –
– Pfungen
1 420––290––260–– Rickenbach (ZH)
1
420 – –
290 – –
260 –
– Schlatt (ZH)
1
280 – –
140 – –
130 –
– Seuzach
1 420––290––260–– Turbenthal
1
340 – –
250 – –
230 –
– Wiesendangen – Bertschikon
1 340––250––230–– (ehemalige Gemeinde) – Wiesendangen
1
420 – –
290 – –
260 –
– (ehemalige Gemeinde) Winterthur
2
2360
530 –
1080
240 –
960
220
– Zell (ZH)
1 420––290––260–– Bezirk Zürich Zürich
4
16680
4170
1
2780
1620
1620
1
1080
1460
1460
1
970
2
1110
2
430
2
390
Weisung des Regierungsrates an die Steuerbehörden über die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab Steuerperiode 2026
1 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte
631.32 Weisung des Regierungsrates an die Steuerbehörden über die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab Steuerperiode 2026 (Weisung 2026) (vom 28. August 2024)
1 ,
2 Der Regierungsrat, gestützt auf §§
21 Abs. 2, 39 Abs. 3 und 4 sowie 40 des Steuergeset- zes
3 , beschliesst: Die Steuerbehörden werden ange wiesen, die Vermögenssteuerwerte und Eigenmietwerte von Liegensc haften nach Massgabe der folgen den Vorschriften festzusetzen: A. Vermögenssteuerwerte I. Landwirtschaftliche Liegenschaften
1 Landwirtschaftlich oder forstwirtschaftlich beworbene Liegenschaf ten werden mit Einschluss der er forderlichen Gebäude zum Ertrags wert bewertet.
2 Als landwirtschaftlich beworbene Liegenschaften gelten ausser den bäuerlichen Heimwesen insbesondere Kleinheimwesen sowie Liegen schaften mit den erforderlichen Ge bäuden, die Baumschulen, Blumen gärtnereien, Gemüsegärtnereien oder Hühnerfarmen dienen. Auch einzelne land- oder fo rstwirtschaftlich genutzte Grundstücke werden zum Ertragswert bewertet.
3 Die Schätzung des Ertragswerts landwirtschaftlicher Liegenschaf- ten erfolgt nach den Vorschriften des Bundesgesetzes über das bäuer liche Bodenrecht (BGBB, SR 211.412.11) und den dazu erlassenen Ausführungsvorschriften. Bei der Be wertung von ande ren zum Ertrags wert zu bewertenden Liegenschaften sind di ese Normen sinngemäss anwendbar.
2
631.32 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte II. Steuerlich massgebende Werte für unüberbautes Land
1. Allgemeines
4 Bauland, das landwirtschaftlich beworben wird, ist nach Ziff. 1–3 zu bewerten. Eine Bewertung zum Verkehrswert gemäss den folgen- den Ziff. greift nur Platz, wenn fe ststeht, dass das Land unmittelbar vor der Überbauung steht, z.B. wenn bisher landwirtschaftlich be- worbenes Bauland veräussert wird und der neue Eigentümer ein Gesuch um Baubewilligung einreicht.
5 Der Verkehrswert von Bauland rich tet sich im Allgemeinen nach den örtlichen Verhältnissen (Grö sse, Entwicklungsfähigkeit der Ge
- meinde, Verkehrsverhältnisse) und im Besonderen nach der Lage der Liegenschaft, ihrer Erschliessung und Überbauungsmöglichkeit usw.
2. Bauland-Kategorien
6 Vorbehältlich Ziff. 16 und 17 wird unüberbautes, nicht landwirt
- schaftlich beworbenes Land aufg rund der Zonenordnung folgenden Bauland-Kategorien zugeordnet: – Bauland für Mehrfamilienhäuser und Stockwerkeigentum, d.h. Bauland für Wohnbauten, jedoch ohne solches, auf dem vorwie
- gend Einfamilienhäuser erstellt werden können, – Bauland für Einfamilienhäuser, d. h. Bauland, auf dem vorwiegend Einfamilienhäuser erst ellt werden können, – Bauland für Geschäftshäuser, d. h. Bauland, au f dem vorwiegend zur geschäftlichen Nutzung best immte Bauten (Geschäftshäuser im Sinne von Ziff. 37) errichtet werden können, – Bauland für industrielle oder gewerbli che Bauten.
3. Festlegung der steuer lich massgebenden Landwerte
7 Die steuerlich massgebenden Landwerte werden durch Sachver
- ständige, die von der Finanzdirektio n beauftragt wurden, ermittelt und sind im Anhang zur Weisung enthalten.
3 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte
631.32
8 Dabei ist unter anderem zu berücksichtigen, dass – eine ausreichende Zahl von Vergleichshandänderungen in den ein zelnen Gemeinden fehlt, weshalb die steuerlich massgebenden Landwerte auf indirektem Weg zu ermitteln sind, – die festzulegenden Werte, trot z der nachstehenden Differenzierun gen, auf eine Vielzahl von Fä llen zur Anwendung gelangen, wes halb Zurückhaltung geboten ist.
9 Im Übrigen hängt die Ermittlung der steuerlich massgebenden Landwerte von der Ba uland-Kategorie ab. Bauland für Mehrfamilienhäus er und Stockwerkeigentum
10 Für jede Gemeinde wird eine Preisbandbreite festgelegt.
11 Innerhalb einer Gemeinde werd en die Grundstücke bestimmten Lageklassen zugeordnet. Im Rahmen der Preisbandbreite wird für jede Lageklasse der steuerlich mass gebende Landwert festgelegt.
12 Dabei sind insbesondere zu berücksichtigen: – Lage der Gemeinde i nnerhalb des Kantons, – Vergleichspreise für überbaute Grundstücke in der Gemeinde, – Lage der Grundstücke i nnerhalb der Gemeinde, – mittlere bauliche Dich te in der Gemeinde, – mittlere Preise für überbaute Grundstücke im ganzen Kanton. Bauland für Einfamilienhäuser
13 Der Landwert wird nach dem Vorgehen gemäss Ziff. 10–12 ermit- telt. Bauland für Geschäftshäuser
14 Mit einem Zentrum-Peripherie-M odell werden die Gemeinden bestimmten Gemeindetypen zugete ilt. Aufgrund von Vergleichshand änderungen werden für die einz elnen Gemeindetypen in der Regel einheitliche Landwerte festgelegt.
4
631.32 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte Bauland für industrielle und gewerbliche Bauten
15 Es ist gemäss Ziff. 14 vorzugehen.
4. Kiesland
16 Kiesland, das ausgebeutet wird oder zur unmittelbaren Ausbeutung erworben wurde, wird bis zur Wi ederherstellung der landwirtschaft
- lichen Nutzung zum Verkehrswert best euert. Als Verkehrswert gilt der Preis, der im betreffenden Gebiet für unausgebeutetes bzw. teilweise oder ganz ausgebeutetes Kiesland bezahlt wird.
5. Anderes unüberbautes, nicht la ndwirtschaftlich beworbenes Land
17 Anderes unüberbautes, au f längere Sicht nich t landwirtschaftlich beworbenes Land, wie Lagerplätze , Campingplätze usw., wird zum Verkehrswert besteuert. Soweit das Land in der Bauzone liegt, sind Ziff. 7 ff. sinngemäss anwendbar.
6. Besondere Verhältnisse
18 Liegt im Einzelfall der tatsächliche Landwert wesentlich tiefer als der steuerlich massgebende Wert gemäss Ziff. 7 ff., wie z.B. bei: – ausserordentlichen Lärm- oder anderen Immissionen, denen nicht schon bei der Zuteilung zur be treffenden Lageklasse Rechnung getragen wurde, – entsprechenden privat- oder öffentlich-rechtlichen Baubeschrän
- kungen, so wird, vorbehältlich des Nachweis es, eine entsprechende Reduktion vorgenommen. III. Grenzfälle
19 Ist fraglich, ob eine Landparzelle als landwirtschaftlich beworben betrachtet werden kann, z. B. bei Restgrundstücken aus dem früheren Landwirtschaftsbetrieb des Pflichti gen, bei über einen angemessenen Umschwung von Wohnhäusern, insb esondere von Einfamilienhäusern und Ferienhäusern, hinausgehenden Landflächen grösseren Ausmasses,
5 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte
631.32 Parkanlagen, ausgeschiedenen Ga rtenparzellen (Pünten) und land wirtschaftlichen Charakter aufweise nden Landreserven von Industrie- und Gewerbebetrieben, so wird auf Begehren des Pflichtigen die Bewer- tung zum Ertragswert vorgenommen, sofern dieser nach Orientierung über die Vermögensnachbesteuerung durch unterschriftliche Protokoll erklärung die Bewertung und für den Fall der Veräusserung, Über bauung oder Belastung mit Eigentu msbeschränkungen auch die Ver mögensnachbesteuerung anerkennt. IV. Einfamilienhäuser und Stoc kwerkeigentum zu Wohnzwecken
1. Allgemei ne Grundsätze
20 Der Verkehrswert von Einfamil ienhäusern sowie Stockwerkeigen tum zu Wohnzwecken ist nach den folgenden Formeln zu berechnen: Einfamilienhäuser: La ndwert + Zeitbauwert Stockwerkeigentum: Landwerta nteil + Zeitba uwertanteil Bei Stockwerkeigentum in Hochhäusern (Wohngebäuden mit mehr als acht Stockwerken) ist eine individuelle Schätzung nach Ziff. 79 ff. vorzunehmen. Beträgt der Formel wert zwischen 70% und 100% des individuellen Schätz werts, ist der Formelwert massgebend.
21 Als Einfamilienhäuser gelten Ge bäude, deren Installationen sowie Zugang zu den Räumen eine getre nnte Nutzung durch mehr als einen Haushalt ausschliessen. In besteh ende Wohneinheiten eingebaute zu sätzliche Kleinwohnungen (nicht grös ser als drei Zimmer) gelten nicht als selbstständige Haushalte.
22 Für die Bewertung von Stockwerkeigentum werden der Landwert und der Basiswert der Baute im Verh ältnis der Wertquoten aufgeteilt (Art. 712 e ZGB).
2. Landwert
23 Bei der Bewertung von mit einem Einfamilienhaus oder Stockwerk eigentum zu Wohnzwecken überb autem Land ist auszugehen von: – den Bauland-Kategorien (Bauland für Mehrfamilienhäuser und Stockwerkeigentum bzw. Baulan d für Einfamilienhäuser) gemäss Ziff. 10–13, – den steuerlich massgebenden Wert en, wie sie für entsprechendes Land gelten.
6
631.32 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte
24 Die Zuordnung zu den Bauland-Ka tegorien gemäss Ziff. 10–13 erfolgt aufgrund der Art der Baute, und nicht wie bei unüberbautem Land nach Massgabe der Zonenordnung.
25 Mit Einfamilienhäusern oder Stockwerkeigentum überbautes Land, das ausserhalb der Bauzone liegt, wird ebenfalls einer bestimmten Lageklasse im Sinne von Ziff. 10–12 zugeordnet.
26 Übersteigt die Landfläche einen angemessenen Umschwung, ist bei der Berechnung des Vermögenssteuerwerts eine vom Basiswert des Gebäudes abhängige Grundstücksflä che zu berücksichtigen. Es gel- ten dabei die nachfolgenden Ansätze: Anrechenbare Grundstücksfläch e zum steuerlich massgebenden Landwert:
27 Für Einfamilienhäuser: bis Basiswert Fr. 30
000 effektive Grundstücksfläche, höchstens jedoch 400 m
2 , Basiswert zwischen Fr. 30
000 effektive Grundstücksfläche, und Fr. 120
000 höchstens jedoch 400 m
2 + (Basiswert – 30
000)/225, Basiswert über Fr. 120
000 effektive Grundstücksfläche, höchstens jedoch 800 m
2 zuzüglich
100 m
2 pro volle Fr. 30
000 Basiswert (oder Bewertung entsprechend den konkreten Verh ältnissen).
28 Für Stockwerkeigentum: bis Basiswert Fr. 10
000 effektive Grundstücksfläche, höchstens jedoch 100 m
2 , Basiswert zwischen Fr. 10
000 effektive Grundstücksfläche, und Fr. 40
000 höchstens jedoch 100 m
2 + (Basiswert – 10
000)/300, Basiswert über Fr. 40
000 effektive Grundstücksfläche, höchstens jedoch 200 m
2 zuzüglich
30 m
2 pro volle Fr. 10
000 Basiswert (oder Bewertung entsprechend den konkreten Verh ältnissen).
7 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte
631.32
29 Landflächenanteile, welche die gemäss Ziff. 26–28 anrechenbare Grundstücksfläche übersteigen, werd en folgendermassen bewertet: Für Einfamilienhäuser: – bis höchstens 1200 m
2 : zu 30% des steuerlich massgebenden Land werts – über 1200 m
2 : zu 5% des steuerlich massgebenden Landwerts Für Stockwerkeigentum: – bis höchstens 200 m
2 : zu 30% des steuerlich massgebenden Land werts – über 200 m
2 : zu 5% des steuerlich massgebenden Landwerts
3. Zeitbauwert
30 Der Zeitbauwert ents pricht dem Neubauwer t abzüglich der dem Alter des Gebäudes entsprec henden Altersentwertung.
31 Der Neubauwert ist auf 1120% de s von der Gebäudeversicherung Kanton Zürich festgelegten Basiswerts festzusetzen.
32 Die Altersentwertung wird bei der allgemeinen Neubewertung in der Regel berechnet vom Erstellu ngsjahr bis zum Kalenderjahr 2026. Sie beträgt pro Jahr 1% des Ne ubauwerts, jedoch höchstens 40%.
33 Als Erstellungsjahr des Gebäudes ist in der Regel das Erstellungs- jahr gemäss Gebäudeve rsicherungsschätzung massgebend. Bei späte- rer umfassender Totalr enovation ist für die Berechnung der Alters entwertung der Zeitpunkt dieser Investitionen als Erstellungsjahr massgebend.
34 Befinden sich in einem Gebäude gemeinschaftlich genutzte, meh reren Gebäuden dienende Anlage n und Einrichtungen, wie Heizun gen, Schutzräume, Autoeinstellplätze usw., so ist der Wert dieser ge meinsamen Anlagen und Einrichtun gen auf die beteiligten Bauten aufzuteilen.
8
631.32 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte
4. Besondere Verhältnisse
35 Auf Verlangen des Steuerpflic htigen können bei der Berechnung des Verkehrswerts von Einfamilienhäusern sowie Stockwerkeigentum zu Wohnzwecken, vorbehältlich de s entsprechenden Nachweises, fol
- gende Korrekturen vorgenommen werden: – beim Landwert, soweit sich dieser bei einer Veräusserung nicht in einem entsprechenden Erlös niederschlagen würde und diesem Umstand nicht schon durch Anwe ndung von Ziff. 18, 19, 26–29 Rechnung getragen wurde, – beim Zeitbauwert, we nn dieser wesentlich durch Elemente erhöht wird, die sich bei einer Veräusse rung nicht in einem entsprechen- den Erlös niederschlagen würden. V. Mehrfamilien- und Geschäftshäuser
1. Allgemei ne Grundsätze
36 Mehrfamilien- und Geschäftshäus er sowie Stockwerkeigentum zu Geschäftszwecken sind zu m Ertragswert zu bewerten. Als Mehrfamilien
- häuser im Sinne dieser Weisung gelten Liegenschaften mit mehr als zwei Wohneinheiten. Für Zweifamilienhä user, die nicht als Stockwerk
- eigentum ausgestaltet sind, gelten die Regeln für Einfamilienhäuser.
37 Als Geschäftshäuser gelten Liegenschaften, deren Ertrag über
- wiegend durch die geschä ftliche Nutzung bestimmt wird (Bank-, Büro- und Ladengebäude mit kleinem Wohnanteil usw.).
2. Ertragswert Ertragswert von Me hrfamilienhäusern
38 Zur Ermittlung des Ertragswerts von Mehrfamilienhäusern ist der Ertrag der Liegenscha ft zu kapitalisieren.
39 Der Ertrag bestimmt sich nach de r Gesamtheit der von den Mietern geleisteten Entschädigungen. Bei vom Eigentümer und von zu seinem Haushalt gehörenden Personen selbst genutzten Räumen ist die erziel- bare Marktmiete zum Mietertrag hinz uzuzählen. Wurden Mieter vertrag- lich zur Übernahme von üblicherw eise vom Eigentümer zu tragenden Unterhaltskosten und Abgaben verpfl ichtet, so ist der Wert dieser
9 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte
631.32 Leistungen zum vereinbarten Mietzi ns hinzuzuzählen. Ausser Betracht fallen Vergütungen der Mieter für Heizung, Warmwasser, Treppenhaus reinigung, Empfangsgebühren für Radio und Fernsehen, Gebühren für die Kehrichtentsorgung sowi e Gebühren für Wasser, Abwasser und für die Abwasserreinigung.
40 Bei nicht, nur teilweise vermietet en Objekten oder bei offenkun- dig zu Vorzugsbedingungen vermie teten Objekten is t der erzielbare Ertrag in die Berechnung einzubeziehen.
41 Die Kapitalisierungssätze wurden durch Sachverständige, die von der Finanzdirektion beauftragt wurd en, ermittelt. Sie berücksichtigen die aktuelle Zinssituation und di e Zinserwartungen der Zukunft sowie die Verwaltungs- und Be triebskosten und die Bildung angemessener Rücklagen für den Unterhalt der Bauten.
42 Die Kapitalisierungssätze sind im Anhang dieser Weisung aufge führt. Ertragswert von Geschäftshäusern
43 Zur Ermittlung des Ertragswerts ist der Ertrag der Liegenschaft zu kapitalisieren. Es gelten die Kapitalisierungssätze für Mehrfamilien häuser (Ziff. 41 und 42).
44 Ziff. 39 und 40 gelten sinngemäss. VI. Industrielle oder gewerbliche Liegenschaften
1. Allgemei ne Grundsätze
45 Als industriell oder gewe rblich gelten unter Ei nschluss von Lager häusern diejenigen Liegenschaften, die ausschliesslich einem Fabri kations- oder Gewerbebetrieb dienen und deren Wert durch diese Benutzungsart bestimmt wird.
46 Der Verkehrswert von industriellen oder gewerblichen Bauten ist nach folgender Formel zu berechnen: Landwert + Zeitbauwert
47 Gehört Industriege lände (Lagerplätze, We rkplätze, Werkhöfe) zu industriellen Anlagen, so ist es zusammen mit diesen zu bewerten.
10
631.32 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte
48 Als Landreserve diene ndes, unüberbautes Indus triegelände ist nach den für landwirtschaftliches Land geltenden Grundsätzen zu bewer
- ten, wenn es land- oder forstw irtschaftlich genutzt wird.
2. Landwert
49 Bei der Bewertung von mit industr iellen oder gewerblichen Bauten überbautem Land ist auszugehen von: – der Bauland-Kategorie (Bauland für industrielle oder gewerbliche Bauten) gemäss Ziff. 15, – den steuerlich massgebenden We rten, wie sie für entsprechendes Land gelten.
50 Die Zuordnung zur Bauland-Kategori e gemäss Ziff. 15 erfolgt auf
- grund der Art der Baute, und ni cht wie bei unüberbautem Land nach Massgabe der Zonenordnung.
3. Zeitbauwert
51 Der Zeitbauwert entspricht de m Neubauwert abzüglich der dem Alter des Gebäudes entsprec henden Altersentwertung.
52 Der Neubauwert ist auf 1120% de s von der Gebäudeversicherung Kanton Zürich festgelegten Basiswerts festzusetzen.
53 Die Altersentwertung wird bei der allgemeinen Neubewertung in der Regel berechnet vom Erstellungsjahr bis zum Kalenderjahr 2026. Sie beträgt bei: normaler Abnützung:
2% pro Jahr bis zum Restwert von 30%, besonders starker Abnützung:
3% pro Jahr bis zum Restwert von 0%.
54 Der Ansatz für besonders starke Abnützung ist in erster Linie Betrieben der chemischen Industr ie und der Schwerindustrie zu ge
- währen.
55 Als Erstellungsjahr des Gebäudes ist in der Regel das Erstellungs- jahr gemäss Gebäudeversicherungssc hätzung massgebend. Bei späte- rer umfassender Totalrenovation ist für die Berechnung der Alters
- entwertung der Zeitpunkt dieser Investitionen als Erstellungsjahr massgebend.
11 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte
631.32
4. Neu hinzugekommene Gebäudeteile
56 Als Grundlage für die Berechnung des massgebenden Bauwerts von neu hinzugekomme nen Gebäudeteilen (Anbauten, Aufbauten usw.) dient die Erhöhung des von der Gebäudeversicherung Kanton Zürich geschätzten Basiswerts. Dem geringeren Alter solcher Gebäude- teile wird durch Anwendung der en tsprechenden prozentualen Alters entwertung Rechnung getragen.
5. Bürohäuser und Personalwohnungen
57 Bürohäuser und Personalwohnhäuser, die im Fabrikareal liegen, werden zusammen mit den Fabrikgebäuden nach den für diese gel tenden Regeln bewertet. Bilden sie räumlich mit dem Fabrikareal keine Einheit, so findet eine get rennte Bewertung nach den für Ge schäftshäuser geltenden Gru ndsätzen statt (Ziff. 36 ff.).
6. Besondere Verhältnisse
58 Ziff. 35 gilt sinngemäss. B. Eigenmietwerte I. Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentum
59 Die Eigenmietwerte von durch den Pf lichtigen und zu seinem Haus- halt gehörende Personen genutzten Einfamilienhäusern und Stock werkeigentum bestimmen sich durch die Multiplikation der im An hang dieser Weisung aufgeführten Ableitungssätze mit dem Land- und Zeitbauwert bzw. Land- und Zeitbauwer tanteil. Für Zwei familienhäuser, die nicht als Stockwerkeigentum ausgestaltet sind, gelten die Regeln für Einfamilienhäuser analog. Bei Stockwerkeigentum in Hochhäusern (Wohngebäuden mit mehr als acht Stockwerken) ist eine individuelle Schätzung nach Ziff. 83 ff. vor zunehmen, falls für die Ermittlung des Vermögenssteuerwerts nach Ziff. 20 nicht auf den Formelwert ab gestellt werden kann. Beträgt der vom Formelwert abgeleitete Eigenmietwert zwischen 60% und 70% des individuellen Schätzwerts, is t der vom Formelwert abgeleitete Eigenmietwert massgebend.
12
631.32 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte
60 Übersteigt der Basiswert bzw. Basiswertanteil – bei Einfamilienhäusern Fr. 120
000, – bei Stockwerkeigentum Fr. 40
000, so ist bei der Ermittlung des Eigenmietwerts der diese Beträge über
- steigende Teil bei der Berechnung nur mit 1% zu berücksichtigen. Bei dieser Berechnung des Eigenmietwerts kann de r Zeitbauwert nicht gleichzeitig noch nach Ziff. 35 korrigiert werden.
60a Landwertanteile gemäss Ziff. 29 werden bei der Ermittlung des Eigenmietwerts nur mit einem Able itungssatz von 0,2% berücksich
- tigt.
61 Auf Verlangen des Steuerpflichti gen werden bei der Berechnung des Eigenmietwerts, vorbehältlic h des entsprechenden Nachweises, auch folgende Korrekturen vorgenommen: – beim Landwert, soweit sich dieser auch bei einer Vermietung nicht in einem entsprechenden Mietzi ns niederschlagen würde und die
- sem Umstand nicht schon durch Anwendung von Ziff. 18, 19, 26–29 oder 35 Rechnung getragen wurde, – beim Zeitbauwert, wenn dieser wesentlich durch Elemente erhöht wird, die sich auch bei einer Vermietung nicht in einem ent
- sprechenden Mietzins niedersc hlagen würden, und diesem Um
- stand nicht schon durch Anwendung von Ziff. 35 oder 60 Rechnung getragen wurde.
62 Darüber hinaus kann auf dem Ei genmietwert ein angemessener Einschlag gewährt werden, wenn der Eigentümer eines Einfamilien
- hauses oder Stockwerkeigentums wegen Verminderung des Wohn
- bedürfnisses seiner Familie (wie Wegzug der Kinder) nur noch einen Teil seines Wohneigentums tatsächlich nutzt. II. Wohnungen in Mehrfamilienhä usern ohne Stoc kwerkeigentum
63 Die Mietwerte von durch den Pflic htigen und zu seinem Haushalt gehörende Personen genutzten Wohnungen sind durch Vergleich mit für gleiche oder ähnliche Objekte bezahlten Mieten zu ermitteln.
64 Zum Vergleich sind in erster Li nie die von Dritten für Wohnungen im gleichen Haus im Bemessungs jahr bezahlten Mieten heranzuzie
- hen.
13 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte
631.32
65 Unterschieden bezügl ich Wohnungsgrösse und Lage innerhalb des Gebäudes sowie im Ausbau- und Komfortstand ist bei der Schätzung angemessen Rechnung zu tragen. Besondere Einrichtungen und An lagen und Stockwerkunterschiede sind nach den örtlichen Verhältnis- sen zu bewerten.
66 Von den so ermittelten Ausgangswerten wird ein Einschlag von
30% abgezogen. Dieser Einschlag wird zwecks durchschnittlich gleich mässiger Bemessung der Eigenmietwerte selb st genutzter Liegenschaf- ten und Wohnungen gewährt; gleichze itig wird damit Unterschieden zu den Vergleichsobjek ten Rechnung getragen.
67 Ziff. 62 ist sinngemäss auch bei der Festsetzung der Mietwerte von Wohnungen anwendbar. III. Wohnungen in Geschäftshäusern
68 Für die Mietwerte von durch den Pflichtigen und zu seinem Haus- halt gehörende Personen genutzte n Wohnungen in Geschäftshäusern gelten Ziff. 63 ff. sinngemäss. IV. Geschäftsräume
69 Der bei eigener Nutzung von Ge schäftsräumen im eigenen Ein familienhaus, Stockwerkeigentum oder Mehrfamilienhaus im Berech nungsjahr anzurechnende Mietwert soll dem Mietzins entsprechen, den der Pflichtige bei Vermietung von einem Dritten erhalten würde.
70 Die zur Berechnung des Verkehrs werts heranzuziehenden Brutto mietwerte sind durch Vergleich mit den Mieterträgen gleichartiger Räume zu ermitteln. Dabei sind di e bestehenden Erfahrungszahlen zu berücksichtigen.
14
631.32 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte
71 Üblich sind folgende Ansätze: Branche durchschnittlicher Mietwert in Prozenten des Umsatzes Lebensmittel / Food / Detailhandel
3,0% Restaurant / Bar / Take-away
9,0% Bäckerei / Confiserie
3,0% Wohnen / Haushalt
13,0% Blumen / Garten / DIY / Bau / Tierbedarf
6,5% Kleider / Mode
8,5% Schuhe
8,0% Uhren / Schmuck
10,0% Lederwaren / Accessoires
10,0% Bücher / Medien / Papeterie
12,0% Mobiltelefonie / Kommunikation / Elektronik
8,0% Spiele / Sport / Hobby
10,0% DL Schlüssel / Schuh / Textil
6,5% Reisebüro
6,5% Arztpraxen
10,0% Zahnarztpraxen
12,0% Therapie (z. B. Physio, Massage usw.)
8,0% Apotheke / Drog erie / Parfums
8,0% Optiker / Hörgeräte
8,0% Fitness / Wellness
8,0% DL Coiffeur / Körperpflege
6,5% DL Finanzen / Bank / Post
6,5%
72 Für Räume, die übungsgemäss nach einem Einheitssatz pro Qua
- dratmeter Nutzfläche (ohne Tre ppenhäuser und WC) vermietet wer
- den, bestimmen sich di e Mietwerte entsprechend. V. Andere Liegenschaften und Räume
73 Der bei eigener Nutzung von an deren Liegenschaften und Räumen wie ehemaligen, nicht mehr landwirts chaftlich genutzten Scheunen, frei
- stehenden Garagen, Sport- und Reit hallen und dergleichen anzurech
- nende Mietwert soll dem Mietzins entsprechen, den der Pflichtige bei Vermietung von einem Dritten erhalten würde.
74 Die Mietwerte solcher Liegen schaften und Räume sind unter Be
- rücksichtigung der Verhältnisse des Einzelfalls zu schätzen.
15 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte
631.32 C. Liegenschafte n im Baurecht I. Baurechtsnehmer
1. Vermögenssteuerwert
75 Ist das Baurechtsgrundstück mi t einem Einfamilienhaus oder Stockwerkeigentum zu Wohnzwecken bzw. mit einer industriellen oder gewerblichen Baute überbaut, so bildet der gemäss Ziff. 30 ff. bzw. 51 ff. ermittelte Zeitbauw ert den Vermög enssteuerwert.
76 Ist das Baurechtsgrundstück mit einem Mehrfamilien- oder Ge schäftshaus überbaut, bildet die Differenz zwischen kapitalisiertem Ertragswert (Ziff. 38 ff. und 43 f.) und kapitalisierte n Baurechtszinsen den Vermögenssteuerwer t. Der Baurechtszins ist in Anwendung der Sätze gemäss Ziff. 42, jeweils verm indert um 2 Prozentpunkte, zu kapi talisieren.
2. Eigenmietwert
77 Die Eigenmietwerte von Gebäuden, die vom Baurechtsnehmer und von zu seinem Haushalt gehörenden Personen genutzt werden, werden gemäss Ziff. 59 ff. ermittelt. II. Baurechtsgeber
78 Für den Baurechtsgeber bilden di e kapitalisierten Baurechtszinsen den Vermögenssteuerwert. Der Baur echtszins ist in Anwendung der Sätze gemäss Ziff. 42, jeweils vermi ndert um 2 Prozentpunkte, zu kapi talisieren. D. Individuelle Schätzung des Verk ehrswerts und des Eigenmietwerts von Liegenschaften I. Vermögenssteuerwert
79 Führt die schematische, formelmässige Ermittlung zu einem Ver mögenssteuerwert, der über 100% des Verkehrswert s oder unter 70% desselben liegt, so ist eine indi viduelle Schätzung des Vermögens steuerwerts vorzunehmen.
16
631.32 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte
80 Bei der individuellen Sc hätzung des Verkehrswerts ist in einem ers- ten Schritt auf folgende Grundlagen abzustellen: – auf den Kaufpreis der Liegenschaft, – auf den Anlagewert der Liegenschaft, – auf ein nach anerkannten Bewert ungsgrundsätzen erstelltes Privat
- gutachten.
81 Ist aufgrund vorstehender Grundla gen keine gesicherte Individual
- schätzung möglich, ist der Verkeh rswert vom kantonalen Steueramt durch eine individuelle Schätzung zu ermitteln. Dabei kann auch eine hedonische Methode angewendet oder ein amtliches Gutachten in Auf
- trag gegeben werden. Für die Ermittlung des Verkehrswerts haben die Steuerpflichtigen mitzuwirken. Werden die verlangten Unterlagen trotz Mahnung nicht eingereicht, ist der Vermögenssteuerwert nach pflichtgemässem Er
- messen zu schätzen (§§
139 Abs. 2 und 140 Abs. 2 StG).
82 Wird der Verkehrswert aufgrund einer individuellen Schätzung ermittelt, ist der Ve rmögenssteuerwert – auf 70% des ermittelten Verkehrsw erts festzusetzen, wenn der For
- melwert weniger als 70% des Verkehrswerts beträgt, – auf 90% des ermittelten Verkehrsw erts festzusetzen, wenn der For
- melwert mehr als 100% des Verkehrswerts beträgt. II. Eigenmietwert
83 Führt die schematische, formelmä ssige Ermittlung zu einem Eigen
- mietwert, der über 70% der Marktmiete oder unter 60% derselben liegt, so ist eine individuelle Schätzun g des Eigenmietwerts vorzunehmen.
84 Bei der individuellen Schätzung des Eigenmie twerts ist in einem ersten Schritt auf folgende Grundlagen abzustellen: – auf für vergleichbare Objekte an ähnlicher Lage bezahlte Miet
- preise, – auf ein nach anerkannten Bewert ungsgrundsätzen erstelltes Privat
- gutachten über die erzi elbare Marktmiete.
85 Ist aufgrund vorstehende r Grundlagen keine gesicherte Individual
- schätzung möglich, ist der Marktm ietwert vom kantonalen Steueramt durch eine individuelle Schätzung zu ermitteln. Dabei kann auch eine hedonische Methode angewendet oder ein amtliches Gutachten in Auf- trag gegeben werden.
17 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte
631.32 Für die Ermittlung des Marktmietw erts haben die Steuerpflichtigen mitzuwirken. Werden di e verlangten Unterlagen trotz Mahnung nicht eingereicht, ist der Marktmietwert nach pflichtgemässem Ermessen zu schätzen (§§
139 Abs. 2 und 140 Abs. 2 StG).
86 Wird der Eigenmietwert aufgr und einer individuellen Schätzung ermittelt, ist er – auf 60% des Marktmietwerts festzulegen, wenn der Formelwert weniger als 60% des Marktmietwerts beträgt, – auf 70% des Marktmietwerts fe stzusetzen, wenn der Formelwert mehr als 70% des Mark tmietwerts beträgt. E. Neufestsetzung vo n Vermögenssteuerwerte n und Eigenmietwerten I. Einfamilienhäuser und Stockw erkeigentum (zu Wohnzwecken) sowie industrielle oder gew erbliche Liegenschaften
1. Allgemeine Neubewertung
87 Die Vermögenssteuerwer te und Eigenmietwerte sind für die Steuer periode 2026 allgemein nach di eser Weisung ne u festzulegen.
88 Unter Vorbehalt von Ziff. 89–91 bleiben die Vermögenssteuerwerte und Eigenmietwerte bis zu einer späteren al lgemeinen Neubewertung in den nachfolgenden Steu erperioden unverändert.
2. Ausserordentliche Neubewert ung einzelner Liegenschaften
89 Eine ausserordentliche Neufests etzung der Vermögenssteuerwerte und Eigenmietwerte von Li egenschaften erfolgt: – für neu erstellte Gebäude oder Gebäudeerweiterungen sowie neue Liegenschaften, – nach umfassender Totalrenovat ion von Gebäuden (Ziff. 33), – nach Abbruch von Gebäude n oder Gebäudeteilen, – nach entgeltlichen Handänderung en unter unabhängigen Dritten.
18
631.32 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte
90 Massgebend für ausserordentlich e Neubewertungen sind die Land
- werte gemäss Ziff. 23 und 24 sowie
49 und 50, der neue Basiswert, das Alter des Gebäudes im Zeitpunkt der ausserordentlichen Neu
- bewertung sowie der Jahresertrag der Liegenschaft, ermittelt im Zeit
- punkt der ausserordentlichen Neubewe rtung. Im Übrigen gelten die Regeln dieser Weisung.
91 Die in Bau begriffenen Bauten si nd mit 60% der investierten Bau
- kosten zu dem nach dieser Weisun g zu ermittelnden Vermögenssteuer
- wert der Liegensch aft hinzuzuzählen. II. Mehrfamilien- und Geschäftshäuser
92 Die Vermögenssteuerwerte v on Mehrfamilien- und Geschäfts
- häusern sowie die Mietwerte von du rch den Pflichtigen und zu seinem Haushalt gehörende Personen ge nutzten Wohnungen in Mehrfami- lien- und Geschäftshäusern sind ab St euerperiode 2026 in jeder Steuer
- periode nach den Bestimmungen dieser Weisung neu festzulegen.
93 Ziff. 91 gilt sinngemäss. F. Inkrafttreten
94 Diese Weisung gilt ab Steuerperiode 2026.
1 OS 80, 353 ; Begründung siehe ABl 2024-09-20 .
2 Inkrafttreten: 1. Januar 2026.
3 LS 631.1 .
19 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte
631.32 Anhang Steuerlich massgebende Landwerte, Ableitungssätze Eigenmietwert und Kapitalisierungssätze Mehrfamilien- und Geschäftshäuser Landwerte Wohnbauland Einfamilienhäuser S. 20–24 Mehrfamilienhäuser und St ockwerkeigentum S. 25–29 Landwerte Bauland für Geschäftshäuser sowie industrielle un d gewerbliche Bauten Geschäftshäuser S. 30–34 Industrielle und gewerbli che Bauten S. 30–34 Ableitungssätze Eigenmietwert Einfamilienhäuser und Stoc kwerkeigentum S. 35–39 Kapitalisierungssätze Mehrfa milien- und Geschäftshäuser Mehrfamilien- und Gesc häftshäuser S. 35–39
20
631.32 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte Landwerte Wohnbauland Einfamilienhäuser (Ziff. 13 und 23) Anzahl Gemeinde Klassen LK 1 LK 2 LK 3 LK 4 LK 5 LK 6 LK 7 LS 8
LK 9 Bezirk Affoltern Aeugst am Albis
6
1600
1470
1350
1220
1090
960 – –
– Affoltern am Albis
5
1410
1290
1180
1060
950 – – –
– Bonstetten
3138012001030–––––– Hausen am Albis
5
1220
1110
1000
890
780 – – –
– Hedingen
5
1230
1140
1050
960
870 – – –
– Kappel am Albis
31060920780–––––– Knonau
4
1330
1220
1120
1020 – – – –
– Maschwanden
2 560470––––––– Mettmenstetten
6
1470
1350
1240
1120
1010
890 – –
– Obfelden
4
1320
1170
1020
880 – – – –
– Ottenbach
31060930790–––––– Rifferswil
4
960
850
730
620 – – – –
– Stallikon
312001050910–––––– Wettswil am Albis
3158013701170–––––– Bezirk Andelfingen Andelfingen
6
710
630
550
470
390
310 – –
– Benken
5
420
390
350
310
270 – – –
– Berg am Irchel
3 470430400–––––– Buch am Irchel
2 450360––––––– Dachsen
3 720630540–––––– Dorf
3 720640570–––––– Feuerthalen
5
530
490
460
420
390 – – –
– Flaach
5
530
480
440
400
350 – – –
– Flurlingen
3 740670600–––––– Henggart
3 830770710–––––– Kleinandelfingen
5
610
560
520
470
430 – – –
– Laufen-Uhwiesen
5
610
560
510
460
420 – – –
– Marthalen
3 580500420–––––– Ossingen
4
600
540
470
410 – – – –
– Rheinau
3 360320290–––––– Stammheim
4
410
330
250
180 – – – –
– Thalheim an der Thur 3 530460390–––––– Trüllikon
5
520
460
410
360
300 – – –
– Truttikon
5
550
490
440
390
330 – – –
– Volken
3 540500460––––––
21 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte
631.32 Landwerte Wohnbauland Einfamilienhäuser (Ziff. 13 und 23) Anzahl Gemeinde Klassen LK 1 LK 2 LK 3 LK 4 LK 5 LK 6 LK 7
LS 8
LK 9 Bezirk Bülach Bachenbülach
4
1350
1250
1160
1070 – – –
–
– Bassersdorf
6
1590
1480
1380
1270
1170
1070 –
–
– Bülach
6
1320
1220
1120
1020
930
830 –
–
– Dietlikon
5
1390
1290
1190
1080
980 – –
–
– Eglisau
6
1060
980
900
820
750
670 –
–
– Embrach
4
1190
1080
970
860 – – –
–
– Freienstein-Teufen
2 960750––––––– Glattfelden
5
770
700
630
570
500 – –
–
– Hochfelden
4
1000
910
820
730 – – –
–
– Höri
3 910790670–––––– Hüntwangen
5
570
540
500
470
440 – –
–
– Kloten
6
1340
1240
1140
1040
940
850 –
–
– Lufingen
4
1270
1120
960
800 – – –
–
– Nürensdorf
6
1250
1170
1090
1000
920
840 –
–
– Oberembrach
3
770
660
560 – – – –
–
– Opfikon
5
1380
1260
1150
1030
920 – –
–
– Rafz
5
900
820
750
670
590 – –
–
– Rorbas
3 880770660–––––– Wallisellen
5
1780
1630
1480
1320
1170 – –
–
– Wasterkingen
3
670
620
570 – – – –
–
– Wil
4
650
570
500
430 – – –
–
– Winkel
4
1480
1290
1100
920 – – –
–
– Bezirk Dielsdorf Bachs
3 880740600–––––– Boppelsen
3
1330
1170
1000 – – – –
–
– Buchs
5
1450
1330
1210
1090
970 – –
–
– Dällikon
5
1170
1100
1020
950
880 – –
–
– Dänikon
31080960850–––––– Dielsdorf
5
1140
1040
950
850
750 – –
–
– Hüttikon
213201070––––––– Neerach
5
1350
1240
1120
1000
890 – –
–
– Niederglatt
4
1150
1040
920
810 – – –
–
– Niederhasli
6
1400
1290
1180
1070
960
850 –
–
– Niederweningen
5
1060
980
910
840
760 – –
–
– Oberglatt
5
1260
1150
1050
940
830 – –
–
– Oberweningen
5
1130
1050
960
880
790 – –
–
– Otelfingen
5
1130
1050
960
880
790 – –
–
– Regensberg
31060960850–––––– Regensdorf
5
1320
1220
1130
1040
940 – –
–
– Rümlang
6
1210
1120
1020
930
840
750 –
–
– Schleinikon
2 730620––––––– Schöfflisdorf
5
1010
920
830
740
650 – –
–
– Stadel
21070850––––––– Steinmaur
5
870
820
780
730
690 – –
–
– Weiach
3
790
690
590 – – – –
–
–
22
631.32 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte Landwerte Wohnbauland Einfamilienhäuser (Ziff. 13 und 23) Anzahl Gemeinde Klassen LK 1 LK 2 LK 3 LK 4 LK 5 LK 6 LK 7 LS 8
LK 9 Bezirk Dietikon Aesch
3163014601290–––––– Birmensdorf
5
1500
1380
1270
1150
1040 – – –
– Dietikon
5
1460
1350
1240
1140
1030 – – –
– Geroldswil
5
1650
1530
1410
1290
1170 – – –
– Oberengstringen
3153013701200–––––– Oetwil an der Limmat 312801130980–––––– Schlieren
5
1590
1480
1370
1250
1140 – – –
– Uitikon
6
2260
2120
1970
1820
1680
1530 – –
– Unterengstringen
6
1840
1740
1640
1540
1430
1330 – –
– Urdorf
5
1460
1350
1240
1130
1020 – – –
– Weiningen
3154013201100–––––– Bezirk Hinwil Bäretswil
4
960
830
710
590 – – – –
– Bubikon
5
1090
990
900
810
710 – – –
– Dürnten
5
930
840
750
660
570 – – –
– Fischenthal
3 500420340–––––– Gossau
5
1160
1040
910
790
660 – – –
– Grüningen
5
1130
1050
970
880
800 – – –
– Hinwil
6
1010
930
840
760
680
590 – –
– Rüti
5
930
860
790
720
650 – – –
– Seegräben
4
1810
1610
1400
1190 – – – –
– Wald
4
540
480
420
360 – – – –
– Wetzikon
5
1160
1070
970
870
770 – – –
– Bezirk Horgen Adliswil
5
1750
1610
1480
1340
1210 – – –
– Horgen
7
1910
1720
1540
1350
1170
980
800 –
– Kilchberg
6
3090
2880
2680
2480
2270
2070 – –
– Langnau am Albis
6
1430
1330
1230
1130
1030
930 – –
– Oberrieden
6
2420
2260
2100
1940
1780
1620 – –
– Richterswil
6
1840
1710
1580
1460
1330
1210 – –
– Rüschlikon
4
2770
2460
2150
1840 – – – –
– Thalwil
6
1950
1810
1660
1520
1370
1220 – –
– Wädenswil
7
2090
1870
1660
1440
1220
1000
790 –
–
23 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte
631.32 Landwerte Wohnbauland Einfamilienhäuser (Ziff. 13 und 23) Anzahl Gemeinde Klassen LK 1 LK 2 LK 3 LK 4 LK 5 LK 6 LK 7
LS 8
LK 9 Bezirk Meilen Erlenbach
5
2910
2710
2500
2290
2090 – –
–
– Herrliberg
5
3290
3050
2800
2560
2320 – –
–
– Hombrechtikon
4
1340
1160
980
790 – – –
–
– Küsnacht
7
3170
2900
2630
2360
2090
1830
1560
–
– Männedorf
5
2050
1910
1770
1630
1490 – –
–
– Meilen
5
2130
1960
1800
1640
1480 – –
–
– Oetwil am See
3
1100
960
820 – – – –
–
– Stäfa
5
1990
1850
1700
1550
1400 – –
–
– Uetikon am See
4
2050
1870
1700
1520 – – –
–
– Zollikon
7
3140
2870
2600
2330
2060
1800
1530
–
– Zumikon
6
2590
2410
2230
2060
1880
1700 –
–
– Bezirk Pfäffikon Bauma
6
670
580
480
390
300
200 –
–
– Fehraltorf
4
1180
1050
920
790 – – –
–
– Hittnau
4
910
800
690
580 – – –
–
– Illnau-Effretikon
6
1140
1010
880
760
630
500 –
–
– Lindau
6
1180
1090
1000
900
810
720 –
–
– Pfäffikon
5
1060
970
880
790
700 – –
–
– Russikon
5
1030
930
840
740
640 – –
–
– Weisslingen
3
930
820
720 – – – –
–
– Wila
5
660
600
550
490
440 – –
–
– Wildberg
5
580
530
490
440
400 – –
–
– Bezirk Uster Dübendorf
4
1520
1370
1220
1070 – – –
–
– Egg
4
1510
1350
1180
1020 – – –
–
– Fällanden
5
1560
1430
1310
1190
1070 – –
–
– Greifensee
4
1800
1630
1470
1300 – – –
–
– Maur
5
1610
1480
1350
1230
1100 – –
–
– Mönchaltorf
4
1140
1030
920
810 – – –
–
– Schwerzenbach
5
1330
1240
1150
1060
960 – –
–
– Uster
6
1470
1350
1230
1110
990
870 –
–
– Volketswil
6
1450
1350
1250
1150
1060
960 –
–
– Wangen-Brüttisellen
5
1770
1630
1480
1330
1190 – –
–
–
24
631.32 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte Landwerte Wohnbauland Einfamilienhäuser (Ziff. 13 und 23) Anzahl Gemeinde Klassen LK 1 LK 2 LK 3 LK 4 LK 5 LK 6 LK 7 LS 8
LK 9 Bezirk Winterthur Altikon
3 590510430–––––– Brütten
31050890720–––––– Dägerlen
3 450400340–––––– Dättlikon
5
760
710
660
610
560 – – –
– Dinhard
3 760690620–––––– Elgg
5
790
710
620
540
460 – – –
– Ellikon an der Thur
3 700620550–––––– Elsau
5
760
700
640
580
530 – – –
– Hagenbuch
5
590
550
510
470
430 – – –
– Hettlingen
4
1020
930
840
750 – – – –
– Neftenbach
5
860
790
710
640
570 – – –
– Pfungen
4
900
820
740
660 – – – –
– Rickenbach
4
640
590
530
470 – – – –
– Schlatt
3 460400330–––––– Seuzach
5
1040
960
880
800
710 – – –
– Turbenthal
5
570
530
480
440
400 – – –
– Wiesendangen
6
1080
980
870
760
650
550 – –
– Winterthur
7
1340
1240
1140
1030
930
830
720 –
– Zell
5
540
500
460
430
390 – – –
– Bezirk Zürich Zürich
9
3120
2900
2670
2450
2230
2000
1780
1560
1330
25 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte
631.32 Landwerte Wohnbauland Mehrfamilienhäuser und Stockwerkeigentum (Ziff. 10 und 23) Anzahl Gemeinde Klassen LK 1 LK 2 LK 3 LK 4 LK 5 LK 6 LK 7
LS 8
LK 9 Bezirk Affoltern Aeugst am Albis
6
2940
2700
2480
2240
2000
1760 –
–
– Affoltern am Albis
5
2710
2480
2260
2030
1820 – –
–
– Bonstetten
3
2420
2100
1810 – – – –
–
– Hausen am Albis
5
2250
2050
1850
1640
1440 – –
–
– Hedingen
5
2360
2190
2010
1840
1670 – –
–
– Kappel am Albis
3
1950
1690
1430 – – – –
–
– Knonau
4
2450
2250
2070
1880 – – –
–
– Maschwanden
21030860––––––– Mettmenstetten
6
2710
2490
2290
2070
1860
1640 –
–
– Obfelden
4
2440
2160
1880
1620 – – –
–
– Ottenbach
3196017201460–––––– Rifferswil
4
1760
1560
1340
1140 – – –
–
– Stallikon
3
2220
1940
1680 – – – –
–
– Wettswil am Albis
3
2920
2530
2160 – – – –
–
– Bezirk Andelfingen Andelfingen
6
1310
1170
1030
890
750
610 –
–
– Benken
5
770
720
640
570
500 – –
–
– Berg am Irchel
3 870790740–––––– Buch am Irchel
2 830660––––––– Dachsen
3
1330
1160
1000 – – – –
–
– Dorf
3132011801050–––––– Feuerthalen
5
1020
940
880
810
750 – –
–
– Flaach
5
980
890
810
740
650 – –
–
– Flurlingen
3
1420
1290
1150 – – – –
–
– Henggart
3
1530
1420
1310 – – – –
–
– Kleinandelfingen
5
1130
1030
960
870
790 – –
–
– Laufen-Uhwiesen
5
1130
1030
940
850
780 – –
–
– Marthalen
31070920780–––––– Ossingen
4
1100
990
860
750 – – –
–
– Rheinau
3 660590530–––––– Stammheim
4
750
610
460
330 – – –
–
– Thalheim an der Thur
3
970
840
720 – – – –
–
– Trüllikon
5
960
840
750
660
550 – –
–
– Truttikon
5
1010
900
810
720
610 – –
–
– Volken
3
1000
920
850 – – – –
–
–
26
631.32 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte Landwerte Wohnbauland Mehrfamilienhäuser und Stockwerkeigentum (Ziff. 10 und 23) Anzahl Gemeinde Klassen LK 1 LK 2 LK 3 LK 4 LK 5 LK 6 LK 7 LS 8
LK 9 Bezirk Bülach Bachenbülach
4
2590
2400
2230
2050 – – – –
– Bassersdorf
6
3050
2840
2650
2440
2240
2050 – –
– Bülach
6
2530
2340
2150
1960
1780
1590 – –
– Dietlikon
5
2670
2480
2280
2070
1880 – – –
– Eglisau
6
1960
1810
1660
1510
1380
1240 – –
– Embrach
4
2280
2070
1860
1650 – – – –
– Freienstein-Teufen
218401440––––––– Glattfelden
5
1420
1290
1160
1050
920 – – –
– Hochfelden
4
1850
1680
1510
1350 – – – –
– Höri
3175015201290–––––– Hüntwangen
5
1050
990
920
860
810 – – –
– Kloten
6
2570
2380
2190
2000
1800
1630 – –
– Lufingen
4
2340
2070
1770
1480 – – – –
– Nürensdorf
6
2310
2160
2010
1850
1700
1550 – –
– Oberembrach
3141012101030–––––– Opfikon
5
2650
2420
2210
1980
1770 – – –
– Rafz
5
1660
1510
1380
1240
1090 – – –
– Rorbas
3169014801270–––––– Wallisellen
5
3240
2970
2700
2410
2130 – – –
– Wasterkingen
3123011401050–––––– Wil
4
1190
1050
920
790 – – – –
– Winkel
4
2840
2480
2110
1770 – – – –
– Bezirk Dielsdorf Bachs
3162013601100–––––– Boppelsen
3244021501840–––––– Buchs
5
2680
2450
2230
2010
1790 – – –
– Dällikon
5
2160
2030
1880
1750
1620 – – –
– Dänikon
3199017701570–––––– Dielsdorf
5
2100
1920
1750
1570
1380 – – –
– Hüttikon
221901780––––––– Neerach
5
2490
2290
2070
1850
1640 – – –
– Niederglatt
4
2210
2000
1770
1550 – – – –
– Niederhasli
6
2690
2480
2260
2050
1840
1630 – –
– Niederweningen
5
1960
1810
1680
1550
1400 – – –
– Oberglatt
5
2170
1980
1780
1610
1420 – – –
– Oberweningen
5
2090
1940
1770
1620
1460 – – –
– Otelfingen
5
2090
1940
1770
1620
1460 – – –
– Regensberg
3196017701570–––––– Regensdorf
5
2530
2340
2170
2000
1800 – – –
– Rümlang
6
2230
2070
1880
1720
1550
1380 – –
– Schleinikon
212101030––––––– Schöfflisdorf
5
1860
1700
1530
1370
1200 – – –
– Stadel
219801570––––––– Steinmaur
5
1610
1510
1440
1350
1270 – – –
– Weiach
3146012701090––––––
27 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte
631.32 Landwerte Wohnbauland Mehrfamilienhäuser und Stockwerkeigentum (Ziff. 10 und 23) Anzahl Gemeinde Klassen LK 1 LK 2 LK 3 LK 4 LK 5 LK 6 LK 7
LS 8
LK 9 Bezirk Dietikon Aesch
3
2990
2680
2370 – – – –
–
– Birmensdorf
5
2770
2550
2340
2120
1920 – –
–
– Dietikon
5
2800
2590
2380
2190
1980 – –
–
– Geroldswil
5
3170
2940
2710
2480
2240 – –
–
– Oberengstringen
3
2940
2630
2300 – – – –
–
– Oetwil an der Limmat
3
2460
2170
1880 – – – –
–
– Schlieren
5
3390
3150
2920
2660
2430 – –
–
– Uitikon
6
4170
3910
3640
3360
3100
2820 –
–
– Unterengstringen
6
3530
3340
3150
2950
2740
2550 –
–
– Urdorf
5
2800
2590
2380
2170
1960 – –
–
– Weiningen
3
2950
2530
2110 – – – –
–
– Bezirk Hinwil Bäretswil
4
1590
1380
1180
980 – – –
–
– Bubikon
5
2010
1830
1660
1500
1310 – –
–
– Dürnten
5
1780
1610
1440
1270
1090 – –
–
– Fischenthal
3 920770620–––––– Gossau
5
2140
1920
1680
1460
1220 – –
–
– Grüningen
5
2090
1940
1790
1620
1480 – –
–
– Hinwil
6
1860
1720
1550
1400
1260
1090 –
–
– Rüti
5
1780
1650
1520
1380
1250 – –
–
– Seegräben
4
3010
2670
2330
1980 – – –
–
– Wald
4
1000
890
780
660 – – –
–
– Wetzikon
5
2230
2050
1860
1670
1480 – –
–
– Bezirk Horgen Adliswil
5
3020
2780
2560
2310
2090 – –
–
– Horgen
7
3660
3300
2950
2590
2240
1880
1530
–
– Kilchberg
6
5930
5530
5140
4760
4360
3970 –
–
– Langnau am Albis
6
2470
2300
2120
1950
1780
1610 –
–
– Oberrieden
6
4640
4340
4030
3720
3420
3110 –
–
– Richterswil
6
3530
3280
3030
2800
2550
2320 –
–
– Rüschlikon
4
5310
4720
4130
3530 – – –
–
– Thalwil
6
3740
3470
3190
2920
2630
2340 –
–
– Wädenswil
7
4010
3590
3190
2760
2340
1920
1520
–
–
28
631.32 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte Landwerte Wohnbauland Mehrfamilienhäuser und Stockwerkeigentum (Ziff. 10 und 23) Anzahl Gemeinde Klassen LK 1 LK 2 LK 3 LK 4 LK 5 LK 6 LK 7 LS 8
LK 9 Bezirk Meilen Erlenbach
5
5300
4940
4560
4170
3810 – – –
– Herrliberg
5
5680
5270
4840
4420
4010 – – –
– Hombrechtikon
4
2350
2030
1720
1390 – – – –
– Küsnacht
7
5780
5290
4790
4300
3810
3340
2840 –
– Männedorf
5
3740
3480
3230
2970
2720 – – –
– Meilen
5
3880
3570
3280
2990
2700 – – –
– Oetwil am See
3193016801440–––––– Stäfa
5
3630
3370
3100
2830
2550 – – –
– Uetikon am See
4
3740
3410
3100
2770 – – – –
– Zollikon
7
5420
4960
4490
4020
3560
3110
2640 –
– Zumikon
6
4470
4160
3850
3560
3250
2940 – –
– Bezirk Pfäffikon Bauma
6
1230
1070
880
720
550
370 – –
– Fehraltorf
4
2180
1940
1700
1460 – – – –
– Hittnau
4
1680
1480
1270
1070 – – – –
– Illnau-Effretikon
6
2190
1940
1690
1460
1210
960 – –
– Lindau
6
2180
2010
1850
1660
1500
1330 – –
– Pfäffikon
5
1960
1790
1620
1460
1290 – – –
– Russikon
5
1900
1720
1550
1370
1180 – – –
– Weisslingen
3172015101330–––––– Wila
5
1220
1110
1020
900
810 – – –
– Wildberg
5
1070
970
900
810
730 – – –
– Bezirk Uster Dübendorf
4
2920
2630
2340
2050 – – – –
– Egg
4
2650
2370
2070
1790 – – – –
– Fällanden
5
2880
2640
2420
2200
1980 – – –
– Greifensee
4
3450
3130
2820
2490 – – – –
– Maur
5
2970
2730
2490
2270
2030 – – –
– Mönchaltorf
4
2100
1900
1700
1500 – – – –
– Schwerzenbach
5
2550
2380
2210
2030
1840 – – –
– Uster
6
2820
2590
2360
2130
1900
1670 – –
– Volketswil
6
2780
2590
2400
2210
2030
1840 – –
– Wangen-Brüttisellen
5
3400
3130
2840
2550
2280 – – –
–
29 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte
631.32 Landwerte Wohnbauland Mehrfamilienhäuser und Stockwerkeigentum (Ziff. 10 und 23) Anzahl Gemeinde Klassen LK 1 LK 2 LK 3 LK 4 LK 5 LK 6 LK 7
LS 8
LK 9 Bezirk Winterthur Altikon
31080940790–––––– Brütten
3
1940
1640
1330 – – – –
–
– Dägerlen
3 830730620–––––– Dättlikon
5
1400
1300
1210
1120
1030 – –
–
– Dinhard
3140012701140–––––– Elgg
5
1460
1310
1140
1000
850 – –
–
– Ellikon an der Thur
3
1290
1140
1010 – – – –
–
– Elsau
5
1460
1340
1230
1110
1020 – –
–
– Hagenbuch
5
1080
1010
940
860
790 – –
–
– Hettlingen
4
1880
1720
1550
1380 – – –
–
– Neftenbach
5
1650
1520
1360
1230
1090 – –
–
– Pfungen
4
1660
1510
1370
1220 – – –
–
– Rickenbach
4
1180
1090
980
870 – – –
–
– Schlatt
3 840730610–––––– Seuzach
5
1920
1770
1620
1480
1310 – –
–
– Turbenthal
5
1050
980
890
810
740 – –
–
– Wiesendangen
6
1990
1810
1610
1400
1200
1020 –
–
– Winterthur
7
2870
2660
2440
2210
1990
1780
1540
–
– Zell
5
1000
920
850
790
720 – –
–
– Bezirk Zürich Zürich
9
8080
7510
6910
6340
5770
5180
4610
4040
3440
30
631.32 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte Landwerte Bauland für Geschäftshäuser so wie industrielle und gewerbliche Bauten Geschäftshäuser Industrie- und (Ziff. 14) Gewerbebauten (Ziff. 15 und 49) Anzahl Gemeinde Klassen LK 1 LK 2 LK 3 LK 4 LK 1 LK 2 LK 3
LK 4 Bezirk Affoltern Aeugst am Albis
1
440 – – –
290 – –
– Affoltern am Albis
1
600 – – –
350 – –
– Bonstetten
1
440 – – –
290 – –
– Hausen am Albis
1
360 – – –
250 – –
– Hedingen
1
440 – – –
290 – –
– Kappel am Albis
1
290 – – –
140 – –
– Knonau
1
440 – – –
290 – –
– Maschwanden
1
290 – – –
140 – –
– Mettmenstetten
1
440 – – –
290 – –
– Obfelden
1
440 – – –
290 – –
– Ottenbach
1
440 – – –
290 – –
– Rifferswil
1
360 – – –
250 – –
– Stallikon
1
770 – – –
480 – –
– Wettswil am Albis
1
480 – – –
290 – –
– Bezirk Andelfingen Andelfingen
1
440 – – –
290 – –
– Benken
1
290 – – –
140 – –
– Berg am Irchel
1
290 – – –
140 – –
– Buch am Irchel
1
290 – – –
140 – –
– Dachsen
1
440 – – –
290 – –
– Dorf
1
360 – – –
250 – –
– Feuerthalen
1
530 – – –
360 – –
– Flaach
1
290 – – –
140 – –
– Flurlingen
1
430 – – –
290 – –
– Henggart
1
440 – – –
290 – –
– Kleinandelfingen
1
360 – – –
250 – –
– Laufen-Uhwiesen
1
440 – – –
290 – –
– Marthalen
1
360 – – –
250 – –
– Ossingen
1
290 – – –
140 – –
– Rheinau
1
350 – – –
250 – –
– Stammheim
1
290 – – –
140 – –
– Thalheim an der Thur
1
360 – – –
250 – –
– Trüllikon
1
360 – – –
250 – –
– Truttikon
1
290 – – –
140 – –
– Volken
1
290 – – –
140 – –
–
31 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte
631.32 Landwerte Bauland für Geschäftshäuser so wie industrielle und gewerbliche Bauten Geschäftshäuser Industrie- und (Ziff. 14) Gewerbebauten (Ziff. 15 und 49) Anzahl Gemeinde Klassen LK 1 LK 2 LK 3 LK 4 LK 1 LK 2
LK 3
LK 4 Bezirk Bülach Bachenbülach
1 570–––
360––– Bassersdorf
1 750–––
410––– Bülach
11080–––
380––– Dietlikon
1 880–––
380––– Eglisau
1 440–––
290––– Embrach
1 530–––
360––– Freienstein-Teufen
1 440–––
290––– Glattfelden
1 440–––
290––– Hochfelden
1 440–––
290––– Höri
1 530–––
360––– Hüntwangen
1 440–––
290––– Kloten
11080–––
610––– Lufingen
1 440–––
290––– Nürensdorf
1 440–––
290––– Oberembrach
1 360–––
250––– Opfikon
11080–––
610––– Rafz
1 440–––
290––– Rorbas
1 440–––
290––– Wallisellen
11080–––
610––– Wasterkingen
1 430–––
290––– Wil
1 440–––
290––– Winkel
1 670–––
360––– Bezirk Dielsdorf Bachs
1 290–––
140––– Boppelsen
1
44
0–––
290––– Buchs
1 760–––
360––– Dällikon
1 600–––
350––– Dänikon
1 440–––
290––– Dielsdorf
1 830–––
450––– Hüttikon
1 440–––
290––– Neerach
1 440–––
290––– Niederglatt
1 550–––
360––– Niederhasli
1 550–––
360––– Niederweningen
1 440–––
290––– Oberglatt
1 530–––
360––– Oberweningen
1 440–––
290––– Otelfingen
1 600–––
350––– Regensberg
1 440–––
290––– Regensdorf
1 740–––
470––– Rümlang
1 830–––
610––– Schleinikon
1 440–––
290––– Schöfflisdorf
1 440–––
290––– Stadel
1 440–––
290––– Steinmaur
1 530–––
360––– Weiach
1 440–––
290–––
32
631.32 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte Landwerte Bauland für Geschäftshäuser so wie industrielle und gewerbliche Bauten Geschäftshäuser Industrie- und (Ziff. 14) Gewerbebauten (Ziff. 15 und 49) Anzahl Gemeinde Klassen LK 1 LK 2 LK 3 LK 4 LK 1 LK 2 LK 3
LK 4 Bezirk Dietikon Aesch
1
770 – – –
480 – –
– Birmensdorf
1
940 – – –
360 – –
– Dietikon
1
820 – – –
420 – –
– Geroldswil
1
810 – – –
430 – –
– Oberengstringen
1
950 – – –
360 – –
– Oetwil an der Limmat
1
770 – – –
480 – –
– Schlieren
1
1080 – – –
610 – –
– Uitikon
1
1070 – – –
460 – –
– Unterengstringen
1
740 – – –
440 – –
– Urdorf
1
630 – – –
350 – –
– Weiningen
1
750 – – –
360 – –
– Bezirk Hinwil Bäretswil
1
440 – – –
290 – –
– Bubikon
1
920 – – –
560 – –
– Dürnten
1
470 – – –
290 – –
– Fischenthal
1
290 – – –
140 – –
– Gossau
1
440 – – –
320 – –
– Grüningen
1
440 – – –
290 – –
– Hinwil
1
1080 – – –
440 – –
– Rüti
1
600 – – –
350 – –
– Seegräben
1
440 – – –
290 – –
– Wald
1
360 – – –
250 – –
– Wetzikon
1
810 – – –
610 – –
– Bezirk Horgen Adliswil
1
780 – – –
370 – –
– Horgen
1
770 – – –
470 – –
– Kilchberg
1
1160 – – –
660 – –
– Langnau am Albis
1
540 – – –
360 – –
– Oberrieden
1
900 – – –
480 – –
– Richterswil
1
600 – – –
430 – –
– Rüschlikon
1
1040 – – –
840 – –
– Thalwil
1
950 – – –
630 – –
– Wädenswil
1
600 – – –
350 – –
–
33 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte
631.32 Landwerte Bauland für Geschäftshäuser so wie industrielle und gewerbliche Bauten Geschäftshäuser Industrie- und (Ziff. 14) Gewerbebauten (Ziff. 15 und 49) Anzahl Gemeinde Klassen LK 1 LK 2 LK 3 LK 4 LK 1 LK 2
LK 3
LK 4 Bezirk Meilen Erlenbach
11230–––
680––– Herrliberg
1 900–––
480––– Hombrechtikon
1 530–––
360––– Küsnacht
11390–––
760––– Männedorf
11080–––
430––– Meilen
11390–––
840––– Oetwil am See
1 530–––
360––– Stäfa
11080–––
350––– Uetikon am See
1 950–––
350––– Zollikon
11390–––
650––– Zumikon
11390–––
530––– Bezirk Pfäffikon Bauma
1 360–––
250––– Fehraltorf
1 600–––
350––– Hittnau
1 440–––
290––– Illnau-Effretikon
1 820–––
360––– Lindau
1 690–––
390––– Pfäffikon
1 980–––
350––– Russikon
1 440–––
290––– Weisslingen
1 360–––
250––– Wila
1 360–––
250––– Wildberg
1 350–––
250––– Bezirk Uster Dübendorf
1
107
0–––
600––– Egg
1 950–––
440––– Fällanden
1 820–––
460––– Greifensee
1 720–––
360––– Maur
1 770–––
480––– Mönchaltorf
1 440–––
290––– Schwerzenbach
1 770–––
350––– Uster
11080–––
530––– Volketswil
1 700–––
440––– Wangen-Brüttisellen
1 810–––
350–––
34
631.32 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte Landwerte Bauland für Geschäftshäuser so wie industrielle und gewerbliche Bauten Geschäftshäuser Industrie- und (Ziff. 14) Gewerbebauten (Ziff. 15 und 49) Anzahl Gemeinde Klassen LK 1 LK 2 LK 3 LK 4 LK 1 LK 2 LK 3
LK 4 Bezirk Winterthur Altikon
1
290 – – –
140 – –
– Brütten
1
440 – – –
290 – –
– Dägerlen
1
360 – – –
250 – –
– Dättlikon
1
440 – – –
290 – –
– Dinhard
1
430 – – –
290 – –
– Elgg
1
360 – – –
250 – –
– Ellikon an der Thur
1
360 – – –
250 – –
– Elsau
1
620 – – –
290 – –
– Hagenbuch
1
360 – – –
250 – –
– Hettlingen
1
440 – – –
290 – –
– Neftenbach
1
440 – – –
290 – –
– Pfungen
1
460 – – –
290 – –
– Rickenbach
1
440 – – –
290 – –
– Schlatt
1
290 – – –
140 – –
– Seuzach
1
490 – – –
290 – –
– Turbenthal
1
360 – – –
250 – –
– Wiesendangen
1
430 – – –
290 – –
– Winterthur
2
4250
950 – –
1120
400 –
– Zell
1
420 – – –
290 – –
– Bezirk Zürich Zürich
4
22100
6780
4980
1990
2620
2190
1530
700
35 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte
631.32 Ableitungssätze Eigenmietwert (Ziff. 59) Kapitalisierungssätze Mehr familien- und Geschäftshä user (Ziff. 42 und 43) Einfamilien- Stockwerk- Mehrfamilien- häuser eigentum und Geschäftshäuser Gemeinde Ableitungssätze in % Ableitungssätze in % Kapitalisierungssätze in % Bezirk Affoltern Aeugst am Albis
2,3
2,9
5,8 Affoltern am Albis
2,4
2,9
5,0 Bonstetten
2,3
2,8
5,3 Hausen am Albis
2,6
3,1
5,8 Hedingen
2,5
2,9
5,5 Kappel am Albis
2,4
3,1
6,0 Knonau
2,4
2,8
5,5 Maschwanden
3,0
3,5
6,0 Mettmenstetten
2,3
2,9
5,5 Obfelden
2,3
2,9
5,5 Ottenbach
2,5
3,0
5,8 Rifferswil
2,7
3,3
5,8 Stallikon
2,5
3,1
5,5 Wettswil am Albis
2,4
2,8
5,5 Bezirk Andelfingen Andelfingen
2,9
3,6
5,5 Benken
3,3
4,0
6,3 Berg am Irchel
3,4
4,1
6,5 Buch am Irchel
3,5
4,0
6,3 Dachsen
2,8
3,4
6,3 Dorf
3,0
3,3
6,0 Feuerthalen
3,2
4,0
5,8 Flaach
3,3
3,9
6,0 Flurlingen
2,9
3,5
6,0 Henggart
2,8
3,4
5,8 Kleinandelfingen
3,3
4,0
6,0 Laufen-Uhwiesen
3,2
3,7
6,0 Marthalen
3,2
4,0
5,8 Ossingen
3,2
3,9
6,0 Rheinau
3,3
4,2
6,3 Stammheim
3,5
4,2
6,3 Thalheim an der Thur
3,2
4,1
6,3 Trüllikon
3,3
4,0
6,5 Truttikon
3,1
4,0
6,5 Volken
3,1
3,9
6,3
36
631.32 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte Ableitungssätze Eigenm ietwert (Ziff. 59) Kapitalisierungssätze Mehr familien- und Geschäftshä user (Ziff. 42 und 43) Einfamilien- Stockwerk- Mehrfamilien- häuser eigentum und Geschäftshäuser Gemeinde Ableitungssätze in % Ableitungssätze in % Kapitalisierungssätze in % Bezirk Bülach Bachenbülach
2,3
2,7
5,3 Bassersdorf
2,2
2,6
5,0 Bülach
2,5
2,8
5,0 Dietlikon
2,4
3,0
5,0 Eglisau
2,6
3,1
5,5 Embrach
2,5
2,8
5,3 Freienstein-Teufen
2,6
2,9
5,8 Glattfelden
2,8
3,5
5,8 Hochfelden
2,7
3,2
5,8 Höri
2,7
3,2
5,5 Hüntwangen
3,2
3,6
6,0 Kloten
2,4
2,9
5,0 Lufingen
2,6
3,1
5,5 Nürensdorf
2,4
3,0
5,3 Oberembrach
3,0
3,6
6,0 Opfikon
2,4
2,7
5,0 Rafz
2,7
3,3
5,8 Rorbas
2,8
3,1
5,8 Wallisellen
2,2
2,7
4,8 Wasterkingen
2,8
3,3
6,5 Wil 3,0
3,5
6,0 Winkel
2,4
2,8
5,5 Bezirk Dielsdorf Bachs
2,8
3,4
6,0 Boppelsen
2,3
3,1
5,5 Buchs
2,3
2,8
5,0 Dällikon
2,5
3,0
5,3 Dänikon
2,4
2,9
5,5 Dielsdorf
2,5
2,9
5,3 Hüttikon
2,3
2,9
5,8 Neerach
2,4
3,1
5,8 Niederglatt
2,4
2,9
5,5 Niederhasli
2,3
2,7
5,3 Niederweningen
2,7
3,1
5,8 Oberglatt
2,6
3,0
5,5 Oberweningen
2,5
3,0
6,0 Otelfingen
2,6
3,3
5,0 Regensberg
2,9
3,3
6,0 Regensdorf
2,4
2,7
5,0 Rümlang
2,4
3,0
5,0 Schleinikon
2,9
3,7
6,3 Schöfflisdorf
2,6
3,2
6,0 Stadel
2,4
3,0
5,8 Steinmaur
2,7
3,1
5,8 Weiach
2,9
3,6
5,8
37 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte
631.32 Ableitungssätze Eigenmietwert (Ziff. 59) Kapitalisierungssätze Mehr familien- und Geschäftshä user (Ziff. 42 und 43) Einfamilien- Stockwerk- Mehrfamilien- häuser eigentum und Geschäftshäuser Gemeinde Ableitungssätze in % Ableitungssätze in % Kapitalisierungssätze in % Bezirk Dietikon Aesch 2,2
2,8
5,3 Birmensdorf
2,3
2,7
5,3 Dietikon
2,3
2,7
5,0 Geroldswil
2,2
2,5
5,0 Oberengstringen
2,2
2,6
5,3 Oetwil an der Limmat
2,5
2,9
5,5 Schlieren
2,1
2,5
5,0 Uitikon
2,2
2,6
5,0 Unterengstringen
2,2
2,5
5,3 Urdorf
2,3
2,9
5,0 Weiningen
2,3
2,8
5,3 Bezirk Hinwil Bäretswil
2,6
3,3
5,5 Bubikon
2,6
3,0
5,3 Dürnten
2,7
3,3
5,5 Fischenthal
3,0
3,5
6,3 Gossau
2,6
3,1
5,5 Grüningen
2,6
3,2
5,5 Hinwil
2,7
3,3
5,0 Rüti
2,6
3,2
5,3 Seegräben
2,0
2,5
5,5 Wald
3,1
4,0
5,5 Wetzikon
2,6
3,0
5,0 Bezirk Horgen Adliswil
2,2
2,6
5,3 Horgen
2,2
2,7
5,0 Kilchberg
1,8
2,1
5,3 Langnau am Albis
2,3
2,8
5,3 Oberrieden
2,0
2,2
5,3 Richterswil
2,1
2,6
5,5 Rüschlikon
1,9
2,2
5,3 Thalwil
2,2
2,8
5,0 Wädenswil
2,1
2,5
5,0
38
631.32 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte Ableitungssätze Eigenm ietwert (Ziff. 59) Kapitalisierungssätze Mehr familien- und Geschäftshä user (Ziff. 42 und 43) Einfamilien- Stockwerk- Mehrfamilien- häuser eigentum und Geschäftshäuser Gemeinde Ableitungssätze in % Ableitungssätze in % Kapitalisierungssätze in % Bezirk Meilen Erlenbach
1,9
2,2
5,3 Herrliberg
1,7
2,2
5,3 Hombrechtikon
2,4
2,7
5,3 Küsnacht
1,8
2,2
5,0 Männedorf
2,0
2,6
5,3 Meilen
2,1
2,7
5,0 Oetwil am See
2,5
2,9
5,3 Stäfa
2,1
2,7
5,3 Uetikon am See
2,2
2,6
5,5 Zollikon
2,0
2,4
5,0 Zumikon
1,9
2,5
5,3 Bezirk Pfäffikon Bauma
3,1
3,7
5,8 Fehraltorf
2,7
3,2
5,3 Hittnau
2,7
3,4
5,5 Illnau-Effretikon
2,7
3,0
5,0 Lindau
2,5
3,1
5,0 Pfäffikon
2,6
3,2
5,0 Russikon
2,7
3,2
5,5 Weisslingen
2,7
3,1
5,5 Wila
2,9
3,5
5,8 Wildberg
3,1
4,0
6,5 Bezirk Uster Dübendorf
2,3
2,6
5,0 Egg
2,3
2,7
5,3 Fällanden
2,2
2,5
5,0 Greifensee
2,1
2,4
5,3 Maur
2,4
2,8
5,3 Mönchaltorf
2,5
2,9
5,5 Schwerzenbach
2,3
2,8
5,0 Uster
2,4
2,8
5,0 Volketswil
2,3
2,7
5,0 Wangen-Brüttisellen
2,1
2,5
5,0
39 Bewertung von Liegenschaften, Festsetzung der Eigenmietwerte
631.32 Ableitungssätze Eigenmietwert (Ziff. 59) Kapitalisierungssätze Mehr familien- und Geschäftshä user (Ziff. 42 und 43) Einfamilien- Stockwerk- Mehrfamilien- häuser eigentum und Geschäftshäuser Gemeinde Ableitungssätze in % Ableitungssätze in % Kapitalisierungssätze in % Bezirk Winterthur Altikon
3,0
3,8
6,3 Brütten
2,8
3,3
5,5 Dägerlen
3,3
4,0
5,8 Dättlikon
3,2
3,6
5,8 Dinhard
2,8
3,3
5,5 Elgg
3,0
3,6
5,3 Ellikon an der Thur
2,8
3,4
5,8 Elsau
2,9
3,5
5,3 Hagenbuch
3,0
3,9
6,0 Hettlingen
2,6
3,2
5,5 Neftenbach
3,0
3,4
5,3 Pfungen
2,7
3,3
5,3 Rickenbach
3,1
3,7
5,5 Schlatt
3,3
4,0
6,0 Seuzach
2,8
3,2
5,0 Turbenthal
3,1
3,6
5,5 Wiesendangen
2,7
3,0
5,3 Winterthur
2,5
2,8
5,0 Zell
3,1
3,7
5,3 Bezirk Zürich Zürich
2,0
2,3
4,8
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